売却と税金2026.08.26広告実家じまいナビ編集部

相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限

課税されるのは売れた金額ではなく、譲渡所得の部分だけ

土地建物の譲渡所得は給与などと分けて計算する分離課税で、対象になるのは下の式で出た金額です。

譲渡所得 ＝ 売れた金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

相続や贈与で取得した土地建物は、被相続人や贈与者が買い入れたときの金額を基に計算し、取得の時期もそのまま引き継ぎます（国税庁 No.3202・2026年7月30日確認）。

譲渡費用は売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主が負担した印紙税、土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額、借地権の名義書換料など。修繕費や固定資産税といった維持管理の費用は譲渡費用になりません（国税庁 No.3255・2026年7月30日確認）。

相談者

売れた金額の2割が税金だと聞きました。

実家じまいナビ編集部

税率が掛かるのは差引後の金額だけです。取得費が分かるかどうかで、同じ売値でも税額は大きく動きます。

税率は所有期間で二段。相続なら親の取得日を引き継ぐ

譲渡所得が出た場合の税率は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で二段に分かれます。

合計が端数になるのは復興特別所得税が乗るためです。平成25年から令和19年までは、基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付します（国税庁 No.3208／No.3211・2026年7月30日確認）。

相続で取得した土地の所有期間は、原則として被相続人が取得した日から計算します（国税庁 No.3202）。親が何十年も持っていた土地なら、相続の翌月に売っても長期の区分に入り、5年待つ必要はありません。

取得費加算の特例。払った相続税の一部が経費になる

相続または遺贈により取得した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます（国税庁 No.3267・2026年7月30日確認）。条件は二つです。

1. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
2. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合、加算する相続税額がないため効果を持ちません。金額は次の式です。

その者の相続税額 × その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の相続税評価額 ÷（その者の取得財産の価額＋その者の相続時精算課税適用財産の価額＋その者の純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額）

相続税額600万円、分母6000万円、売った土地の相続税評価額1500万円なら、加算できるのは150万円になります。

計算した金額が、この特例を適用しないで計算した譲渡益を超える場合は、その譲渡益相当額が限度です。赤字にして他の所得と相殺する使い方はできません。

3年10か月はどこから出てくるのか

取得費加算の期限は、条文の書き方だと相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続税の申告期限が被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内（国税庁 No.4205・2026年7月30日確認）で、そこからさらに3年。足して3年10か月という言い方になります。相続開始が2026年3月10日の場合を日付で追うと次のとおりです。

判定するのは譲渡の日です。契約を結んだだけでは終わらず、引き渡しと決済まで進める必要があるため、買主を探す期間を差し引いて考えます。手順は相続した土地を売る流れに分けています。

土地だけを相続したとき、3000万円控除は原則届かない

よく紹介される空き家の3000万円特別控除は、正式には被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で、要件が家屋の側に付いています（国税庁 No.3306・2026年7月30日確認）。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 取得費加算など他の特例の適用を受けていないこと

もともと家が建っていなかった土地、親が住んでいなかった土地、貸していた土地は対象になりません。例外は家屋を取り壊してから敷地を売る場合で、被相続人が住んでいた家を壊した跡地なら当たり得ます。ただし利用制限は続くため、売れないあいだに駐車場として貸すと外れます。

控除額は最高3000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2000万円までです。制度の適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日まで、相続に紐づく期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。取得費加算とは選択適用なので、両方の条件を満たす土地ならどちらが有利かを金額で比べます。詳細は空き家の3000万円特別控除と実家を売ったときの税金に分けています。

売値が低い土地に効く、低未利用土地の100万円控除

そこに当たるのが低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除で、長期譲渡所得の金額から100万円を控除できます（100万円に満たない場合はその金額。国税庁 No.3226・2026年7月30日確認）。主な要件は次のとおり。

• 都市計画区域内にある一定の低未利用土地等であること
• 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
• 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売った金額が、上にある建物等の対価を含めて500万円以下（一定の区域内は800万円以下）であること
• 売った後にその土地が利用されること

適用期間には注意が要ります。国税庁の同ページには令和2年7月1日から令和7年12月31日までと書かれていますが、令和8年度税制改正で3年延長され、令和8年1月1日から令和10年12月31日までの譲渡が対象になったと自治体の案内が示しています（横浜市および財務省 令和8年度税制改正の大綱・2026年7月30日確認）。有効な期限は国税庁の最新ページと窓口の両方で当ててください。

この控除を使うには、市区町村長から低未利用土地等確認書の交付を受けて確定申告します。出すのは税務署ではなく市区町村の都市計画や住宅の部署で、申請から交付まで日数がかかります。

取得費が分からないと5％になる。先に探す場所

税額が跳ねる最大の原因は、税率でも特例でもなく、親がいくらで買ったのか分からないことです。取得費が分からないときや実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％相当額を取得費とすることができます（国税庁 No.3258・2026年7月30日確認）。3000万円で売って取得費が不明なら取得費は150万円で、残りがほぼ全部もうけになります。

• 売買契約書、領収証、重要事項説明書
• 住宅ローンの契約書と償還予定表、通帳の振込記録
• 当時の分譲パンフレットや価格表
• 登記事項証明書に残る抵当権の設定額と設定年月日
• 親の確定申告書の控えや、仲介した不動産会社の記録

取得費に入るのは購入代金だけではありません。業務に使われていない土地建物を相続や贈与により取得した際に支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含まれます（国税庁 No.3270・2026年7月30日確認）。ただし5％相当額を取得費とする場合は登記費用などを含められないとも書かれています。

譲渡所得のほかに出ていく税と費用

相続登記の登録免許税。相続による土地の所有権移転登記は、固定資産課税台帳に登録された価格を課税標準として1000分の4です（国税庁 No.7191・2026年7月30日確認）。

印紙税。軽減後の税額は、記載金額500万円超1000万円以下で5000円、1000万円超5000万円以下で1万円、5000万円超1億円以下で3万円。軽減措置は平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁 No.7108）。

仲介手数料。宅地建物取引業者が受け取れる報酬には国の告示で上限があり、低廉な空家等には別の上限が置かれています。

売った年の固定資産税も見落としやすい点です。固定資産税と都市計画税は毎年1月1日の賦課期日現在の登録名義人に当該年度分を課税し、1月2日以降に所有権が移転しても納税義務者は変わりません（八王子市・2026年7月30日確認）。日割り清算するかどうかは売買契約の条項で決まります。

売る時期に効く二つの縛り。小規模宅地の保有継続と、相続登記の3年

小規模宅地等の特例の保有継続要件。限度面積と減額割合は特定居住用宅地等が330平方メートルまで80％、特定事業用宅地等が400平方メートルまで80％、貸付事業用宅地等が200平方メートルまで50％。このうち特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等は、相続税の申告期限まで有していることが要件です（国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。申告期限より前に売る予定があるなら税理士に先に伝えてください。相続税の減額が消えて、譲渡所得の節税より高くつく場合があります。

相続登記の申請義務。令和6年4月1日から義務化され、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記しなければならず、違反した場合は過料10万円の対象になります。施行日前に発生した相続は令和9年3月31日までという猶予が置かれています（法務省・2026年7月30日確認）。

期限から逆算した順番

1. 相続税の申告があったか、誰がいくら納めたかを確認する（取得費加算が使えるかの入口）
2. 登記事項証明書で被相続人の取得年月日を見て、長期か短期かを判定する
3. 親の取得費が分かる書類を探す。出てこなければ5％で計算した場合の税額も出しておく
4. 相続登記が済んでいなければ済ませる
5. 家屋が建っていた土地か、相続後に貸したり住んだりしていないかを整理する
6. 1から5の材料を持って、取得費加算、空き家の3000万円控除、低未利用土地の100万円控除のどれに当たるかを税務署か税理士に確認する
7. 査定を取り、価格帯と売り方を決める
8. 売った年の翌年2月16日から3月15日に確定申告する