実家じまいの進め方2026.08.24実家じまいナビ編集部

実家じまいとは？進め方と費用の全体像を7ステップで解説

実家じまいとは、何を片づける作業なのか

• 動産：家財、書類、貴重品、遺品。相手は自分と兄弟、そして業者。期限はない
• 不動産：建物、土地、庭、農地。相手は不動産会社、解体業者、役所、農業委員会。税の特例に日付がある
• 祭祀：墓、仏壇、神棚。相手は寺院、霊園、石材店、市区町村。家の日程とは別に動く

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（2024年9月25日公表）では、2023年10月1日時点の空き家は900万2千戸、空き家率13.8％。賃貸用や売却用、別荘などを除いた空き家は385万6千戸あります（出典：総務省統計局・2026年7月30日確認）。決めきれていない家がここに入ります。

実家じまいの7ステップ（入れ替えると戻れなくなる）

飛ばすと戻れない場所は二つだけ

二つ目は、5を税の確認より先に実行することです。建物を残して売る場合と解体してから売る場合で、使える特例と手元に残る金額が変わります。費用は実家じまいの費用は総額いくら？項目別の内訳と削れる順番、親が健在なら生前整理とは？親が元気なうちに決めておく5つのことから入れます。

費用は「片づけ」「建物」「手続き」の三段で見る

間取り別の処分費と解体の坪単価はベンチャーサポート相続税理士法人、不用品回収と仲介手数料の考え方はALSOKのコラムで確認しました（いずれも2026年7月30日確認）。官公庁が相場を出す費目ではないため、各社の集計値です。

削るなら、単価より量を削る

見積もりは作業量とトラックの台数で決まります。市区町村の収集で出せる物を先に出し、買い取りが付く物を抜いてから、残る大型家具と家電を業者に回すほうが効きます。墓と仏壇は寺院と地域で幅が大きいため、墓じまいとは？費用と流れ、遺骨の行き先の決め方と仏壇の処分方法と費用｜魂抜きから引き取りまでの順番に分けています。

日付が決まっている手続きだけ、先に潰す

相続放棄の費用は申述人1人あたり収入印紙800円分と連絡用の郵便切手で、調査が終わらなければ期間の伸長を申し立てられます（出典：裁判所・2026年7月30日確認）。

相続登記は2024年4月1日から義務、過去の相続にも期限がある

取得を知った日から3年以内で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。施行前に相続した不動産にも適用され、こちらは2027年（令和9年）3月31日が期限。遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記で義務を果たせますが、そのままでは売却や抵当権の設定はできません（出典：法務省・2026年7月30日確認）。

3000万円の特別控除は、日付と建築年で切れる

適用は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡まで。家屋は昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物の登記がされていないこと。相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け、居住に使われていないこと。売却代金が1億円以下であること。相続人が3人以上の場合、令和6年1月1日以降の譲渡では控除額が2000万円になります。買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も対象です（出典：国税庁・2026年7月30日確認）。要件の判定は税務署と税理士が窓口です（実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件）。

決めないまま置くと、税と過料の側から動き始める

2015年施行の空家法は2023年12月13日の改正で対象が広がり、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を管理不全空家等として、市区町村が指導と勧告をできるようになりました。勧告を受けると敷地は固定資産税の住宅用地特例から外れ、命令にも従わない場合は50万円以下の過料の対象です（出典：国土交通省・2026年7月30日確認）。

「固定資産税が6倍」の正体

住宅用地特例では、1戸あたり200平方メートルまでの小規模住宅用地は固定資産税が価格の6分の1、都市計画税が3分の1、超える部分はそれぞれ3分の1と3分の2です（出典：東京都主税局・2026年7月30日確認）。6倍とは、この6分の1が外れることを指します。税率が上がるのではなく軽減が外れるだけで、勧告を受けた場合の話です。空き家にした翌年から自動で上がるものではありません。

家の中身は、捨てる前に探す

1. 権利と契約の書類：登記済証や権利証、固定資産税の納税通知書、預金通帳、保険証券、年金関係、施設や賃貸の契約書
2. 現金、貴金属、印鑑、鍵、金庫の中身
3. 写真、手紙、記念品。兄弟に確認が必要なもの
4. 家具、家電、寝具、食器
5. 生活ゴミ、庭の物、物置の中身

抜けやすいのは、家の外側の手続き

郵便物の転送、固定電話、電気とガスと水道、NHK、火災保険と地震保険、クレジットカード、通販の定期購入、新聞、町内会費。誰も住んでいなくても引き落としは続きます。ただし解体や売却の日程が決まると水道と電気は工事の都合で残す期間が出るので、止める順番は業者に確認します。

見積もりは家の中を見せた上で取り、追加費用が出る条件（階段作業、庭の残置物、家電のリサイクル料金）を書面で確認します（遺品整理とは？時期と費用、業者に頼む前の準備）。

相談者

全部まとめて業者に任せたほうが早いのでは、と思ってしまいます。

実家じまいナビ編集部

早いのは事実です。書類と鍵だけ自分で拾ってから渡してください。そこだけは代わりが利きません。

建物は4択、決め手は出せる費用と隣地への影響

解体は、補助制度の有無を先に聞く

神戸市の老朽空家等解体補助制度は、1986年（昭和61年）12月31日以前に建てられ腐朽や破損のある空き家が対象で、補助額は床面積で決まり最大60万円、3戸以上の寄宿舎または共同住宅で100平方メートル以上なら最大100万円。申請前に契約や着工をしていると対象外です（出典：神戸市・2026年7月30日確認）。持ち帰るのは契約の前に申請する順番だけです。庭木や庭石、ブロック塀の撤去が解体見積もりに含まれるかも業者で分かれます（庭石の処分費用はいくら？運び出しで決まる相場の話）。

売った年の税率は、所有期間で分かれる

税率は売った年の1月1日時点の所有期間で分かれます。5年超の長期は所得税15％と住民税5％、5年以下の短期は所得税30％と住民税9％、どちらも復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加わります（出典：国税庁・長期譲渡所得、短期譲渡所得・2026年7月30日確認）。

建物が消えたあと、土地だけが残る

• 隣地の所有者に打診する。接道や形の弱点は、隣の土地と一体になると消える場合がある
• 市区町村の空き家バンクや相談窓口に登録する
• 駐車場や資材置場など、建物を建てない使い方を探す
• 相続土地国庫帰属制度を使う
• 相続の段階に戻れるなら、放棄を検討する（3か月の期限がある）

国庫帰属は、金額より「引き取ってもらえない条件」を先に読む

審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、取下げや却下、不承認でも返還されません。承認されると10年分の標準的な管理費用を考慮した負担金を納めます。法務省の案内では一筆20万円が基準です（出典：法務省・負担金・2026年7月30日確認）。建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地は申請できません。管理に過分な費用がかかる崖、地上の障害物、除去が必要な地下埋設物があると承認されません。

実家じまいナビ編集部の実体験

出口を一つずつ当たって、どれも成立しなかった土地の話

編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続しました。売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。傾斜があり、接道が弱く、使える状態にする造成費が土地の値段を超える、という条件が重なっただけです。

毎年出ていく固定資産税は年に約7万円です。後回しにできる金額であることが、いちばん厄介な性質だと思っています。

畑や田が付いている場合、宅地への転用には農業委員会の手続きが必要で、区域によっては許可が下りません（農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説）。

墓と仏壇は、家とは別の時計で動く

解体日が決まってから墓と仏壇に手を付けると間に合いません。相手が役所と寺院と石材店に分かれ、書類の順番が決まっているためです。

改葬には墓地、埋葬等に関する法律に基づく市区町村長の許可が必要で、申請先はいま遺骨がある墓地の所在地の市区町村です。横浜市の案内では、新しい墓地の使用許可書などを用意し、現在の墓地の管理者から埋蔵証明を受け、改葬許可申請書を提出して改葬許可証の交付を受け、それを新しい墓地の管理者に提出する流れになります（出典：横浜市・2026年7月30日確認）。

詰まりやすい場面と、誰に聞くか