農地・土地2026.08.24実家じまいナビ編集部

農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説

農地転用は「その土地がどの区分か」でほぼ決まる

農地転用とは、田や畑を農業以外の用途に変えることを指す。建物を建てる場合だけでなく、駐車場や資材置場のように形を変えずに使う場合も含む。

手続きは2つ。市街化区域の農地は農業委員会への事前の届出で済み、それ以外の区域は都道府県知事（指定市町村では市町村長）の許可が要る（福岡県・農地を転用するには？／東京都産業労働局・農地転用許可制度、2026年7月30日確認）。生産緑地の指定を受けた農地は行為制限の解除日より前に届出も転用の着手もできない（川崎市・農地転用届出手続きの流れ）。4ヘクタール超は許可に際して国との協議が入る（宇都宮市・農地の転用）。

相談者

もう10年以上耕していない土地なのですが、それでも農地の扱いになるのでしょうか。

なる。休耕地でも耕作可能な状態なら農地に当たり、登記地目が田・畑でも同じだ。窓口はどの区域でも所在地の市町村農業委員会。

4条と5条の違いは「誰が転用するか」だけ

4条は本人単独、5条は当事者が連署して農業委員会に出す（長野県・農地等の転用（4条・5条許可）、2026年7月30日確認）。5条は許可が下りなければ所有権の移転そのものができないため、実務では停止条件付きの契約にする。数か月の資材置場や仮設作業場も一時転用の許可・届出の対象になる（横須賀市・農地転用について）。

許可が下りる農地と、申請しても下りない農地

許可は立地基準（場所の格付け）と一般基準の2段で決まる。立地基準は農地を5区分する（神奈川県・農地転用許可制度、2026年7月21日更新）。

農用地区域内の農地は、転用の前に農用地区域から外す手続き（農振除外）が要る。要件と費用は農振除外とは？6要件と費用、農地転用との違いに。

もう一段の関門が一般基準

中身は、申請目的実現の確実性、隣接農地への被害防除措置、資金の有無、計画の規模、他法令の許可等（埼玉県・農地転用許可制度の概要、2026年6月26日更新）。

2025年4月から、許可申請の前に増えた手続きがある

市町村は農業経営基盤強化促進法の改正で2025年3月末までに地域計画を策定した。2025年4月1日以降、申請地が地域計画の区域内なら、転用の許可申請より先に地域計画の変更（対象農地を計画から外すこと）が要る（宇都宮市・農地の転用／芦別市・農振除外や農地転用する際は、事前に地域計画の変更が必要です、2026年7月30日確認）。

ひたちなか市は、目標地図の区域に該当する場合、2025年3月31日以前と比べて約2、3か月長くなると案内している（ひたちなか市・農地法の規定による農地転用／岐阜市・農地を転用する場合、2025年11月20日更新）。同じ2025年4月には農業振興地域の整備に関する法律も改正施行され、奈良市は農用地区域への編入や遊休農地の解消といった影響緩和措置を求めることがあると明記している（奈良市・農用地区域除外等の申し出について）。

期間の目安。届出は1〜2週間、許可は6週間から

市街化区域の届出は、農地法関係事務処理要領で受理または不受理の通知書が到達から2週間以内に届くよう処理するとされる。運用では相模原市が約1週間、岐阜市が10日前後。

（宇都宮市／千葉県・農地転用の許可（知事許可事案）／横須賀市、2026年7月30日確認）

ここに月次の締切が乗る。受付は毎月1回で、宇都宮市は月末、岐阜市は20日（許可は翌月中旬以降）、鴻巣市と相模原市は10日。1日過ぎると審査開始が丸ごと1か月ずれる。30アール超は、知事に送る前に都道府県の農業委員会ネットワーク機構の意見聴取も入る（愛知県・農地転用の許可について）。

添付書類は、許可申請書、登記事項証明書、公図、土地利用計画図、資力・信用を証する書類、土地改良区の意見書など。

費用の内訳。専門家報酬は統計で見ると幅が広い

日本行政書士会連合会の報酬額統計調査（令和7年度・2026年1月実施）の農地法関係は次のとおり。

（日本行政書士会連合会・報酬額の統計「令和7年度報酬額統計調査の結果」、消費税を含み立替金は含まない、2026年7月30日確認）

ボリュームゾーンは4条許可が4万円以上10万円未満（273件中162件）、5条許可が5万円以上15万円未満（501件中357件）。平均が最頻値より高いのは最大額が80万円や161万円台まで伸びているためで、平均だけで見ると高すぎる。依頼の判断材料は農地転用は行政書士に頼むべき？報酬相場と依頼の判断に分けて書いた。

報酬以外にかかるもの

• 書類の取得実費。川崎市は2026年3月2日から届出時の全部事項証明書と公図の添付を省略できるとしており、必要書類は自治体ごとに動く
• 土地改良区の受益地なら、土地改良法第42条に基づく地区除外の決済金。寺谷用水土地改良区は田1平方メートルあたり350円（畑かん地区の畑は田の3分の1）、事務手数料1件1,000円（寺谷用水土地改良区・賦課金・決済金について）
• 地目変更登記。登録免許税はかからないが、土地家屋調査士に頼めば報酬が乗る

坪数別の総額と誰が払う慣例かは農地転用の費用はいくら？坪数別の総額と誰が払うかで扱っている。

許可が出た時点で固定資産税が変わる。工事未着手でも

彦根市は、届出の受理または申請の許可がされると、現地が農地のままでも課税地目としての農地ではなくなると明記している。市街化区域内農地の評価額3分の1の特例は、工事に着手していなくても外れる（彦根市・農地転用の固定資産税への影響、2025年12月10日更新）。

彦根市の条件での計算例なので、そのままあなたの土地の税額にはならない。厚木市も、宅地等介在農地は課税標準額の特例率が1分の1になり税額が大幅に上がるとしている（厚木市・土地（農地）の固定資産税の評価）。

固定資産税は1月1日の状況で決まる。許可と着工・売却の時期が離れると、使えない土地に高い税金を払う年が生まれる。

実家じまいナビ編集部の実体験

農地ではないが、動かせない土地に毎年出ていく金額の重さは同じだった

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、固定資産税は年に約7万円。売却も寄付も国庫帰属も成立せず今も保有している。

許可を取らずに転用した場合に起きること

違反転用は農地法第51条第1項に定めがあり、許可を受けない転用、許可を受けない転用目的の権利設定・移転、許可条件への違反が対象になる。措置は工事の中止命令や原状回復命令で、緊急の必要がある場合等には行政代執行もできる。罰則は3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）で、根拠は農地法第64条と第67条（農林水産省・違反転用に対する措置について／さいたま市・農地の違反転用について、2026年7月30日確認）。大分市は転用行為の許可申請の追認は原則として認められないとしており、後から許可をもらう発想は通らない（大分市・ストップ！農地の違反転用）。

• 知り合いに資材置場として貸した（形は変えていないが転用）
• 砂利を敷いて車を置けるようにした（駐車場化は転用）
• 太陽光パネルを置いた（野立ては転用、営農型は一時転用許可）
• 物置と小屋を建てた（耕作者自身が2アール未満の農地に農業用施設を設置する場合は許可不要だが、農業用施設用地とするための願出が必要）

すでに現況を変えてしまっている場合、隠すより先に農業委員会に相談したほうが選べる手が多い。

転用の前に済ませる届出と、転用しない出口

1. 農地法第3条の3の届出。相続で農地の権利を取得した人は農業委員会に届け出る義務がある。権利取得を知った時点からおおむね10か月以内が目安で、怠るか虚偽の届出をすると10万円以下の過料に処せられることがある（酒田市・農地を相続したとき）。登記の代わりにはならない。手順は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢に
2. 相続登記の期限。所有権取得を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2第1項）、怠ると10万円以下の過料（同法第164条第1項）。2024年4月1日より前に相続を知った未登記の不動産は2027年3月31日まで（法務省・相続登記の申請義務化について／法務省・相続登記の申請義務化に関するQ＆A）
3. 区分を4つ確認する。農用地区域か、第何種農地か、地域計画の区域内か、土地改良区の受益地か
4. 転用しない出口も並べる。農地のまま貸す、農地のまま売る（農地法第3条）、農地バンクに預ける
5. そのうえで見積もりを取る。逆にすると区分の一言で無駄になる

eMAFFでのオンライン申請は提出先の農業委員会が対応している場合に限られる（農林水産省・農地をめぐる事情について）。転用済みで地目変更登記だけ漏れている土地は農地ではないので、法務局で地目変更を進める（九度山町・相続等による農地取得の届出）。実家の片づけ全体の枠は実家じまいとは？進め方と費用の全体像に置いた。