生前整理2026.08.24実家じまいナビ編集部

親が元気なうちに実家じまいを始める判断の目安

判断の目安は年齢ではなく、外から見える5つの引き金

82歳で毎日運転している親も、67歳で入院する親もいます。出来事なら、離れて住んでいても外から確認できます。

1つでも起きていれば、家の情報を集める段階に入っています。

引き金には数えないものの、判断を早める材料が3つ。雨漏りなど家の劣化、家の中の段差、あなた側のライフイベント（転勤、住宅の購入、子の独立）です。

相談者

うちはどれも起きていません。それでも今できることはありますか。

実家じまいナビ編集部

家の書類を1か所に集めるところまでは、引き金が来る前にできます。登記事項証明書、固定資産税の課税明細、境界に関する図面の3点です。処分を決める必要はまだありません。

「元気なうち」を割合に置き換えると、折り返しは75歳

以下は2026年7月30日に確認した値です。

要介護の認定率は75歳を境に段が変わる

内閣府の令和7年版高齢社会白書に載る令和4年度の割合です。

健康寿命と平均寿命の差は、男で約8.5年、女で約11.6年

同じ白書によると、令和4年の健康寿命は男72.57年、女75.45年。同年の平均寿命は男81.05年、女87.09年です（厚生労働省の令和6年簡易生命表の概況）。差は男8.48年、女11.64年。

認知症と、その手前の状態を合わせると27.8％

令和4年の認知症の高齢者数は443.2万人（有病率12.3％）、軽度認知障害は558.5万人（有病率15.5％）で、合計27.8％。令和22年にはそれぞれ584.2万人、612.8万人と見込まれています。軽度認知障害は日常生活が自立しているため認知症とは診断されない状態なので、外から元気に見える親が含まれていることもあります。

判断能力が落ちた家は、施設に移った後でも家庭裁判所の案件になる

裁判所の案内には、成年後見人などが本人に代わって居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ないで処分をした場合その処分は無効となる、と書かれています（裁判所「居住用不動産の処分についての許可」／2026年7月30日確認）。

施設に入った後の実家も、居住用不動産に含まれる

同じページは居住用不動産の範囲を、現に住居として使用している場合に限らず、本人が現在は病院や施設に入所しているため居住していないが将来居住する可能性がある場合、または入所前に居住していた場合なども含む、と説明しています。処分に含まれるのは売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結と解除、建物取り壊し。

申立手数料は収入印紙800円分です。

間に合わなかった家は、年に15,502件ある

最高裁判所事務総局家庭局の集計（令和7年1月から12月）で、成年後見関係事件の申立ては43,159件、前年より約3.2％増えました。内訳は後見開始29,233件、保佐開始9,743件、補助開始3,302件、任意後見監督人選任881件。開始原因は認知症が約61.3％を占めます。

申立ての動機の36.3％が不動産の処分

1件に複数の動機が付くため合計は終局事件数と一致しませんが、不動産を動かすために後見を申し立てた家が1年で15,502件ある。

動き出すまでの時間が読めない

審理期間は1か月以内37.9％、2か月以内71.1％、4か月以内93.8％、6か月超が1.9％。鑑定は全体の約3.4％で実施され、費用は5万円以下が43.7％、10万円以下が85.8％。ここに後見開始後の居住用不動産処分許可の申立てが加わるので、売る話が動くまで数か月を見ます。

後見人が子になるとは限らない

成年後見人等に選任されたもののうち親族は約16.4％にとどまり、親族以外が約83.6％。誰に任せるかを親自身が選べるのは、判断能力があるうちだけです。

元気なうちにしか結べない契約は、年に881件しか使われていない

判断能力が十分なうちに、本人が将来の代理人と結んでおく契約が任意後見です。法務省の説明では、任意後見人となる方や委任する事務を公正証書で定めておき、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます。

その任意後見監督人選任の申立ては、令和7年で881件。同じ年の後見開始の申立て29,233件と比べると桁が2つ違います。

家の話に効く順に3つ

• 任意後見契約：任せる相手と範囲を本人が指定できる。公正証書で作り、監督人が選任された時点から効力が生じる。始まった後は監督人が付くため費用が続く
• 遺言：亡くなった後の分け方を先に固定する道具。書き方と保管の選択肢は生前整理で決めておく5つのことで扱っています
• 家族信託：判断能力が落ちた後も受託者が管理や処分を続けられる形。設計も費用も事案ごとに違うので、司法書士や弁護士から見積もりを取る

税の要件は「元気なうちに家を空ける」を想定していない

元気なうちに動くほうが有利、と一律には言えません。以下は2026年7月30日に確認した内容。

親が自分で売る場合は、住まなくなってから3年で区切られる

マイホームを売ったときの特例は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。以前住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限られます。親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものは対象外。施設に移った日から3年の時計が動くので、入居の判断と売却の判断は切り離せません。

相続した子が売る場合は、要介護認定の有無が条件に入る

被相続人の居住用財産（空き家）に係る特例も最高3,000万円の控除で、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2,000万円までです。要件は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、売却代金が1億円以下であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

親が老人ホーム等に入っていた場合は、要介護認定等を受けて入所するなど特定事由により居住の用に供されていなかったこと、入所の時から相続開始の直前まで事業用・貸付用・被相続人以外の人の居住用に使われていないことも要件です。

相続税の側でも、要介護認定等が前提になる

小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等について330平方メートルまで評価額を80％減額する制度です。親が老人ホーム等に入居していた場合に対象とするには、介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていたことが要件です。

制度が想定しているのは介護が必要になって家を離れた場合で、元気なうちに自分の意思で離れた場合ではありません。要介護認定を受ける前に住み替えを済ませて実家を空けると、どちらの入口の要件からも外れることがあり得ます。自分の家がどれに当たるかは、住み替えを決める前に税理士に聞いてください。要件は年度で変わります。

引き金が来たときの、最初の一手

施設入居や住み替えの話が出たとき

入居費用の出どころを先に確定します。家を売って充てる前提なら、売れる家かを親が判断できるうちに調べる。査定は複数社から取って幅で把握します。動かすのは情報だけで、売買の契約はまだ要りません。

免許を返納した、認知機能検査を受けたとき

令和6年の申請による運転免許の取消し（自主返納）は427,914件で、うち75歳以上が264,916件、約6割です（警察庁の推移資料）。買い物と通院の距離、坂の有無、バスの本数を実際に測ってください。

認知機能検査は更新期間の満了日に75歳以上の人が受けるもので、満了日の6月前から受けられます。認知症のおそれがある方と判定されると、臨時適性検査または診断書提出命令によって医師の診断を受け、認知症と診断されれば聴聞等の手続を経て免許の取消しまたは効力の停止となります。

入院した、要介護認定を申請したとき

ケアマネジャーが付いた段階で、住宅改修と住み替えのどちらが安いかを比べられます。改修は介護保険や自治体の補助の対象になる場合があり、上限や条件は市区町村ごとに違います。

一人暮らしになったとき

先に集めるのは名義と権利証、境界の資料。権利証が無い場合に代わる手段があるかも、この段階で司法書士に確認しておくと売却の時点で止まりません。物量に手を付けるのはその後で、順番は実家の片付けが進まないときの順番にあります。

親のほうから家の始末を口にしたとき

希望の中身を聞き取ります。売る、貸す、誰かに残す、住み続ける。結論まで出さなくても、言葉になっていれば後の判断が速い。

早く動きすぎると戻せなくなるもの

早いほうがよいのは情報で、早くなくてよいのは処分です。順番を逆にすると3つで損が出ます。

行き先が決まる前に家を空にすると、空き家の側の時計が動き出す

誰も住まなくなった時点から、固定資産税と火災保険、庭木の手入れや外壁の補修が家族の負担に移ります。空にするのは住み替え先が決まってからで足ります。

現金化した後で、親が戻りたいと言っても戻せない

売った家は買い戻せません。売却を急ぐ理由が入居費用の捻出なら、必要額と売却で見込める額を先に突き合わせ、売らずに済む道がないかを確認してから決めます。

早く動いても損にならないのは、書類と数字だけ

登記事項証明書、固定資産税の課税明細、境界の図面、査定の幅。これらは取り直しが効き、親が住み続けても無駄になりません。全体の順番と費用の段は実家じまいの進め方と費用の全体像にまとめています。

切り出し方より、動き出す条件を先に決める

そろそろ家をどうするかと言えば、追い出される話に聞こえる。編集部が置くのは処分の合意ではなく、条件付きの合意です。

• もし入院が2週間を超えたら、家の書類を子がまとめる
• もし免許を返納したら、買い物と通院の動線を一緒に測り直す
• もし要介護認定が出たら、住み続ける場合の改修費と住み替えの費用を両方出してみる

いつ動くかを条件で決めておけば、引き金が来たときに説得の工程が要りません。

兄弟がいる場合は、決め方だけ先に決める

誰が窓口になり、費用を誰が立て替え、最後に誰が決めるか。中身の合意は後でよく、この3点だけ先に置きます。