農地・土地2026.08.24実家じまいナビ編集部

農地の固定資産税はいくら？宅地に変えると何倍になるか

まず4つの区分のどれか。ここで税額の桁が変わる

同じ面積でも区分が違えば、10アールあたりの税額が千円と十数万円に分かれる。農林水産省は農地を次の4つに整理している（出典：農林水産省・農地の保有に対する税金（固定資産税）／農地に関する税制特例について・2026年6月12日更新／2026年7月30日確認）。

農地評価は農地利用を目的とした売買実例価格を基準にした評価、宅地並評価は近くの宅地の売買実例価格を基準にした価格から造成費相当額を差し引いた評価だ。一般農地とは、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものを指す（出典：大津市・税額の算定（農地）／同日確認）。

相談者

うちの畑がどれに当たるのか、通知書を見ても分かりません

実家じまいナビ編集部

課税明細書には地目と評価額、課税標準額が並びます。区分の確認は市町村の資産税課、農地としての扱いは農業委員会が窓口です。

計算は2通り出して低い方を採る

本則税額と調整税額の2つを出して、低い方がその年の税額になる（出典：農林水産省・農地の保有に対する税金（固定資産税））。

• 本則税額＝評価額×1.4パーセント。市街化区域農地は評価額×3分の1×1.4パーセント
• 調整税額＝前年度の課税標準額×負担調整率×1.4パーセント
• 負担水準＝前年度の課税標準額÷当該年度の評価額。市街化区域農地は分母に3分の1を掛ける

大津市はこれに、負担水準1.0以上なら1.0まで引き下げる扱いを加えている。同市の計算例では、一般市街化区域農地で本年度の評価額1,200万円、前年度の課税標準額200万円のとき、負担水準0.5、負担調整率1.10、本年度の課税標準額220万円、税相当額は30,800円になる（出典：大津市・税額の算定（農地）／土地の固定資産税の求め方（計算例）／2026年7月30日確認）。

特定市街化区域農地だけは宅地の調整措置が使われ、調整税額は前年度の課税標準額に当該年度の評価額×3分の1×5パーセントを足して税率を掛ける。本来の課税標準額の20パーセントを下回るときは20パーセントで止まる（出典：久喜市・農地及びその他の地目の税額の求め方・2025年2月21日更新／柏市・農地の課税・2024年4月1日更新）。

上がり方にも上限があり、農地課税と農地に準じた課税は前年度比10パーセント増まで、宅地並み課税は5パーセント増までに抑制される（出典：国土交通省・特定生産緑地指定の手引き（令和8年4月版））。

課税標準額が30万円未満なら課税されない

固定資産税には免税点があり、同じ市町村内に持つ土地の課税標準額の合計が30万円未満なら課税されない。家屋は20万円が境目だ（出典：東京都主税局・固定資産税・都市計画税（土地・家屋）・2024年8月22日更新／2026年7月30日確認）。

免税点未満だと課税明細書にも載らない。小平市は、非課税物件と、土地・家屋それぞれの課税標準額の合計が免税点未満のものは記載されないと明記している（出典：小平市・固定資産税・都市計画税の納税通知書、納期限などについて・2026年4月16日更新）。

一般農地のイメージが10アールあたり千円なので、その市町村に農地しか持っていなければ免税点に届かないこともある。逆に、実家の敷地や家屋を同じ市町村内で相続していれば合算される。基準になる日は1月1日で、その日の所有者に1年分が課される。評価額は3年ごとに見直され、直近の基準年度は2024年度（令和6年度）だ。

宅地に変えると何倍になるか。同じ市の計算例を並べる

転用して宅地になると何倍か、を1つの数字では言えない。区分と前年度の課税標準額で変わるからだ。大津市の計算例はいずれも本年度の評価額1,200万円で揃っている（出典：大津市・土地の固定資産税の求め方（計算例）／2026年7月30日確認）。

それでも3倍を超える差が出ている。

農地法の転用許可を受けた農地は宅地としての潜在的価値を持つとされ、宅地介在農地として、宅地であるとした場合の価格から造成費を控除した評価に切り替わる。銚子市は、転用許可を取り消さない限り従前の農地より高い評価のまま課税が続くと説明している。課税地目は登記簿ではなく1月1日の現況で決まる（出典：銚子市・固定資産税関係Q&A（土地の評価に関すること）・2024年11月20日更新）。許可を取っただけで着工しない年が続くと、耕していても宅地寄りの税額を払うことになる。

転用後に住宅を建てれば、その家屋に課税が始まる年度から住宅用地の特例で下がる方向に動く（空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番／農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件）。

生産緑地は、特定生産緑地の指定を受けたかどうかで分かれる

市街化区域内でも、生産緑地地区に指定された農地は農地評価・農地課税のままだ。生産緑地は、市街化区域内の500平方メートル以上（条例で300平方メートルまで引き下げ可）の農地を都市計画に定め、建築行為などを許可制で規制する制度で、全国で52,955地区・10,613ヘクタール（2025年12月31日現在）ある（出典：国土交通省・特定生産緑地指定の手引き（令和8年4月版）／生産緑地制度・2026年7月30日確認）。

分岐は30年目に来る。都市計画の告示から30年が経過するまでに特定生産緑地に指定されれば、買取り申出ができる時期が10年延期され、税制も継続する。

• 三大都市圏の特定市：宅地並み評価・宅地並み課税。課税標準額に初年度0.2、2年目0.4、3年目0.6、4年目0.8の軽減率を乗じる激変緩和措置が入る
• それ以外の都市：宅地並み評価・農地に準じた課税

30年を過ぎてからでは特定生産緑地に指定できない。相続で受け継いだ農地が生産緑地なら、指定の状況と告示日を市町村の都市計画の担当課で確認する。

放置しただけでは上がらない。上がるのは勧告を受けたときだ

増えるのは、農業委員会から農地中間管理機構との協議を勧告された遊休農地に限られ、対象は農業振興地域内だ（出典：農林水産省・遊休農地を放置すると固定資産税が増額される場合があります／遊休農地の課税の強化／機構に貸し付けた農地の課税軽減・2026年7月30日確認）。

通常の農地の評価額は売買価格に0.55（限界収益修正率）を乗じるが、勧告を受けた遊休農地はこれを乗じない。結果として約1.8倍になる。2017年度（平成29年度）から実施されており、1月1日時点で勧告が撤回されていない遊休農地が対象だ。

• 利用意向調査で機構への貸付けの意思を表明した場合は、貸付けに至らなくても勧告は行われない
• すでに森林の様相を呈しているなど再生利用が困難で、農業委員会が非農地と判断した場合も勧告は行われない
• 遊休農地の解消が確認された場合、機構が借り入れた場合、知事の裁定で機構が権利を取得した場合は勧告が撤回され、翌年度以降の課税強化は解除される

税以外に何が起きるかは農地を放置するとどうなる？税金と罰則、近隣トラブルで扱っている。

軽減の手は限られる。農地バンクの特例は2026年4月に中身が変わった

使えるとすれば農地中間管理機構（農地バンク）への貸付けだが、この特例は2026年（令和8年）4月1日に条件が入れ替わった。古い解説と食い違うのはここだ（出典：農林水産省・遊休農地の課税の強化／機構に貸し付けた農地の課税軽減／農地バンクに貸し付けると固定資産税の軽減を受けられます・2026年7月30日確認）。

新しい方の適用期限は2028年（令和10年）3月31日までで、2026年4月1日から2027年1月1日までに貸し付ければ2027年度からの課税が軽くなる。15年以上で5年間という枠は新しい条件には無い。地域計画は市町村が作る計画なので、自分の農地がその区域に入っているかが最初の関門になる。

農地に付いてくる税は固定資産税だけではない

農林水産省が原則として整理しているのは次の並びだ（出典：農林水産省・農地に関する課税（原則）・2026年7月30日確認）。

• 持っている間：固定資産税（評価額×1.4パーセント）と都市計画税（評価額×0.3パーセント以下、都市計画区域内に限る）。特別土地保有税と地価税は現在適用停止
• 相続したとき：相続税と、所有権移転登記の登録免許税（固定資産課税台帳価格×0.4パーセント）。不動産取得税は非課税
• 売ったとき：譲渡益に所得税15パーセントと住民税5パーセント
• 貸したとき：賃貸料収入が不動産所得として他の所得と合算

都市計画税は市街化区域農地にも課税標準の特例があり、柏市は固定資産税3分の1、都市計画税3分の2と案内している（出典：柏市・農地の課税）。通知書に都市計画税の欄があるかどうかで、自分の土地の位置が読める。

確認する順番。窓口は3つに分かれている

1. 納税通知書と課税明細書を出す。地目、評価額、課税標準額、都市計画税の有無を見る（出典：大津市・税額の算定（農地））
2. 市町村の資産税課で、課税地目と評価の根拠、免税点との関係を確認する
3. 農業委員会で、農地としての区分、転用の届出か許可か、遊休農地の調査の対象か、機構への貸付けが可能かを確認する

転用を考えているなら、税の試算より先に農業委員会だ。区分の一言で申請が通らない場合があり、そこで図面や見積もりが無駄になる。評価額に納得できないときは固定資産評価審査委員会への審査の申出という道があり、さいたま市は期間を、価格等を登録した旨の公示日（通常4月1日）から納税通知書の交付を受けた日後3か月以内と案内している（出典：さいたま市・固定資産評価審査委員会への審査の申出のあらまし・2026年7月30日確認）。

実家じまいナビ編集部の実体験

年約7万円という数字の意味が分かったのは、明細の内訳を見た後だった

編集部の運営者は沖縄に傾斜地を相続し、売却・寄付・国庫帰属と出口を当たったが成立せず、今も持ち続けている。毎年払っている固定資産税は年に約7万円で、通知書が届いたときに思ったのは、この額が妥当かどうか判断する材料が自分に無いということだった。地目と評価額、課税標準額の関係を明細で追って、ようやく額の出どころが読めた。

分かったのは、この土地に下げる余地は無いということだ。農地なら、区分と課税地目という下げ幅の効く変数が明細に出ている。