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実家じまいナビ編集部
相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順
親の名義のままになっている家や土地があると、どこから手をつけるか迷います。
期限は相続を知った日から3年。2024年4月1日より前に相続した分は2027年3月31日までです。正当な理由なく過ぎると10万円以下の過料の対象になりますが、3年を過ぎた瞬間に届くものではありません（2026年7月31日確認）。
この記事の目次
期限は3年。あなたの日付がどれに当たるか
相続登記の申請が義務になったのは令和6年（2024年）4月1日です。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならないと定められました（不動産登記法第76条の2第1項・法務省・2026年7月31日確認）。
| あなたの状況 | 申請の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以後に相続で取得したことを知った | 知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続し、登記が済んでいない | 2027年3月31日まで（知った日から3年と比べて遅い方） |
| 遺産分割が後からまとまった | 遺産分割が成立した日から3年以内 |
法定相続分で登記しても、相続人申告登記で一度義務を果たしても、その後に遺産分割が成立したら、成立日から3年以内にその内容の登記を申請する義務が新しく発生します（不動産登記法第76条の2第2項ほか）。
相談者実家じまいナビ編集部過料10万円は、3年を過ぎた瞬間に届くわけではない
正当な理由なく申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象になります（不動産登記法第164条第1項）。金額は10万円以下の範囲で裁判所が決める行政上のペナルティで、刑事罰ではありません（東京法務局・2026年7月31日確認）。順番は三段です。
- 登記官が義務違反を把握した場合、相当の期間を定めて申請するよう催告書を送る
- 正当な理由なくその期間内に申請されないとき、管轄の地方裁判所に事件を通知する
- 裁判所が要件に当たるかを判断し、過料を科すかどうかの裁判をする
あまり書かれていないのが、登記官が催告を行う端緒は二つに限られている点です。遺言に基づく登記を申請したがその遺言書に別の不動産の記載があった場合と、遺産分割に基づく登記を申請したがその協議書に別の不動産の記載があった場合です（法務省）。どちらも、あなたが自分で出した書類の中に未登記の不動産が残っていた場合で、登記所が全国の未登記を横断的に洗い出す運用にはなっていません。
正当な理由として法務省が挙げるのは、相続人が極めて多数で資料収集に時間を要する、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている、義務を負う人自身に重病等の事情がある、配偶者からの暴力の被害者等で避難を余儀なくされている、経済的に困窮していて費用を負担できない、の五類型です。管轄の法務局か司法書士に確かめてください。
3年に間に合わないときの逃げ道は相続人申告登記
遺産分割がまとまらない、相続人が多くて戸籍が揃わない。そのために用意されたのが相続人申告登記で、令和6年4月1日に始まりました。登記記録上の所有者の相続人であること等を期限内に登記官へ申し出れば、申請義務を履行できます（法務省・2026年7月31日確認）。単独で申し出られ、押印と電子署名が不要で、Webブラウザ上で手続きでき、登録免許税もかかりません。
添付するのは申出書、申出人が相続人と分かる戸除籍謄本等、住所を証する情報が基本です。代理人が手続きするなら委任状が加わります（複数の相続人が連名で作成する場合は不要）。
- 義務を履行したとみなされるのは申し出た相続人だけ。全員がそれぞれ申し出ないと全員分は片づかない
- 遺産分割成立後の登記義務は履行できない。別に、成立日から3年以内の相続登記が要る
- 権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権設定の場面では相続登記が別に必要
自分で申請するときの手順
相続登記は自分で申請できます。法務局が公開する登記手続ハンドブックは法定相続編と遺産分割協議編に分かれていて、どちらに当たるかで必要書類が変わります。
- 不動産を特定する。固定資産税の納税通知書、権利証、登記事項証明書で対象を書き出す
- 戸籍を集める。被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本等と、相続人の戸籍
- 分け方を確定する。遺言があるか、遺産分割協議書を作るか、法定相続分でいくか。協議書には相続人全員の実印と印鑑証明書が付く
- 固定資産評価証明書を取る。登録免許税の計算の根拠になる
- 申請書を作る。専用の用紙はなく、法務局の様式と記載例を使う
- 管轄の法務局へ出す。窓口、郵送、オンラインの三通り。管轄は不動産の所在地
オンライン申請には落とし穴があります。添付情報は原則として電子署名付きの電子文書が必要ですが、戸籍全部事項証明書等は市区町村長の電子署名が付いた電子文書としては取得できないため、書類は別途持参か郵送になります（法務局・2026年7月31日確認）。
2026年2月に始まった証明制度で、登記漏れを先に潰す
令和8年（2026年）2月2日に所有不動産記録証明制度が始まりました。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化し、証明書として交付する仕組みで、登記漏れを防ぐ目的で作られました（法務省・2026年7月31日確認）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 請求できる人 | 所有権の登記名義人、その相続人その他の一般承継人、代理人 |
| 請求先 | 全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）。管轄の制限なし |
| 方法 | 書面（窓口・郵送）またはオンライン |
| 手数料 | 検索条件1件につき1通あたり、書面請求1,600円／オンライン請求の郵送交付1,500円／同じく窓口交付1,470円 |
検索条件を4件指定して1通請求するなら、4件×1通×1,600円で6,400円（書面請求）。
抽出は氏名と住所の一致で行われるため記載が違うと出てこないことがあり、同姓同名の別人の不動産が含まれる可能性があり、コンピュータ化されていない不動産は対象外で、該当がなくても手数料は返りません。
実家じまいで効くのは、親が遠方にも土地を持っていた場合です。市区町村ごとに名寄帳を取り寄せる方法だと、心当たりのない自治体が抜けます。
戸籍集めは広域交付で短くなった。ただし取れない戸籍がある
令和6年（2024年）3月1日に改正戸籍法が施行され、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました。本籍地が全国各地にあっても1か所でまとめて請求できます（法務省・2026年7月31日確認）。
ただし制限がはっきりしています。請求できるのは本人、配偶者、直系尊属、直系卑属に限られ、窓口に出向く必要があり（郵送と代理人による請求は不可）、コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍や一部事項証明書は請求できず、顔写真付きの本人確認書類が要ります。
子が親の相続で集める場面は直系なので使えますが、おじやおばの相続で甥姪が相続人になる場面は傍系にあたり、従来どおり本籍地への請求が要ります。
かかるのは登録免許税と、頼むなら報酬。値段が付かない土地は非課税になることがある
相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4です（国税庁 No.7191・令和7年4月1日現在法令等・2026年7月31日確認）。価額は固定資産課税台帳に登録された価格を使います。端数処理は二段で、課税標準の1,000円未満を切り捨て（1,000円未満なら1,000円）、税率を掛けた後の税額の100円未満を切り捨てます。
免税措置は二つあり、どちらも令和9年（2027年）3月31日までの期限付きです（令和7年度の税制改正で2年延長）。対象は土地に限られ、建物には当たりません（法務局）。
- 相続で土地を取得した個人が移転登記を受ける前に亡くなった場合に、その個人を登記名義人とするために受ける登記
- 不動産の価額が100万円以下の土地について受ける、相続による所有権の移転登記など
山あいの土地や細かく分かれた農地は1筆あたりの評価額が100万円を下回ることがあり、判定は合計額ではなく1筆ごとに行われます。申請書の登録免許税の欄に、前者は租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税、後者は同条第2項により非課税と書きます（法務局）。
司法書士に頼むなら報酬が乗ります。日本司法書士会連合会のアンケートには、土地1筆と建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円）、法定相続人3名のうち1名が単独相続、戸籍謄本等5通の交付請求、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、登記申請の代理までを含む設例があり、平均は74,888円でした（有効回答1,109・2024年11月公開）。回答は5万円台から8万円台に山があります。報酬基準は平成15年に撤廃されているので、目安として置き、見積もりで確かめてください。
相続登記の3年は、ほかの期限より後ろにある
| 期間 | 何の期限か | 起算点 |
|---|---|---|
| 3か月 | 相続の放棄・限定承認の申述 | 自己のために相続の開始があったことを知ったとき（裁判所） |
| 4か月 | 準確定申告 | 相続の開始があったことを知った日の翌日（国税庁 No.2022） |
| 10か月 | 相続税の申告と納税 | 被相続人が死亡したことを知った日の翌日（国税庁 No.4205） |
| 3年 | 相続登記の申請 | 不動産を相続で取得したことを知った日（法務省） |
後回しにしてよいという意味ではなく、前の期限を動かす作業と材料が重なっているためです。遺産分割の話し合いは10か月の相続税の申告にも効きますし、分け方が決まらなければ登記の内容も決まりません。
相続税がかかるかどうかは財産の総額と法定相続人の数で決まります。期限の全体像は相続手続きの流れに並べています。
登記が終わっても、もう一つの義務が2026年4月から動いている
令和8年（2026年）4月1日から、住所等変更登記も義務になりました。氏名もしくは名称または住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更の登記を申請する義務があり（不動産登記法第76条の5）、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の適用対象です（同法第164条第2項・法務省・2026年7月31日確認）。
- 施行日より前に住所等が変わっていて登記していない場合は、令和10年（2028年）3月31日まで
負担を減らす仕組みがスマート変更登記です。氏名や生年月日等の検索用情報を1回申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムに定期的に照会し、変更が判明した場合に本人へ確認したうえで登記官が職権で変更登記を行います（法務省）。
名義を放置すると、過料より先に出口が止まる
相続人申告登記の説明にも、売却や抵当権の設定には相続登記が必要と明記されています（法務省）。
もう一つは、時間が経つほど関係者が増えることです。登記しないまま次の相続が起きると権利者が枝分かれし、遺産分割協議に必要な同意の数が増えます。
実家じまいナビ編集部の実体験編集部の運営者の場合
編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続し、売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たってどれも成立せず、いまも保有しています。出ていくのは固定資産税で年に約7万円。分かったのは、名義の作業と出口を探す作業は別の列で進むということでした。名義が親のままだと、査定でも寄付の相談でも相続関係の説明から始まり、本題の前に一往復増えます。売れない土地の人ほど登記を後ろに置きたくなりますが、後ろに置いても税金は毎年出ていきます。
売るところまで進む場合の順番は相続した土地を売る流れに、売れたときの税金は実家を売ったときの税金に分けています。ここに挙げた期限と数字は2026年7月31日確認の内容です。動く前に一次ソースで現在の扱いを確かめてください。