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実家じまいナビ編集部
実家に相続税はかかる？基礎控除で0円になる目安
実家に相続税がかかるかは、家の値段ではなく遺産の合計で決まります。
判定線は基礎控除の3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、相続人2人なら4,200万円。実際にかかったのは亡くなった人の10.4％です（令和6年分・国税庁、2026年7月30日確認）。判定に使う数字は、手元の課税明細書から出せます。
この記事の目次
判定するのは実家の値段ではなく、遺産の合計と基礎控除の差
相続や遺贈で取得した財産を合計し、債務と葬式費用を差し引いた課税価格の合計額が基礎控除額を超えたときに、その超えた部分にかかります（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算・2026年7月30日確認）。実家の評価が2,500万円でも、預貯金が2,000万円あれば結論は入れ替わります。
基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。この人数は、相続の放棄をした人がいても放棄がなかったものとして数えます。養子は実子がいるとき1人まで、いないとき2人までです（同）。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額（判定線） |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
令和6年分に亡くなった人1,605,378人のうち、申告書の提出に係る被相続人数は166,730人で、課税割合は10.4％でした。かかった人だけを取り出すと1人当たりの課税価格は1億4,025万円です（出典：国税庁 令和6年分 相続税の申告事績の概要・2026年7月30日確認）。
実家の評価額は、売れる値段でも固定資産税の金額でもない
相続税で使う評価額は、国税庁が定めた方法で出した金額です。土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します（出典：国税庁 No.4602 土地家屋の評価・2026年7月30日確認）。どちらの地域かと倍率は国税庁 財産評価基準書の地図と表で分かります。
水準は2つの公的な目途で見当が付きます。路線価等は地価公示価格等の80％程度を目途に定められ（出典：国税庁 令和7年分の路線価等について）、固定資産税の宅地の評価は地価公示価格や鑑定評価価格等の7割が目途です（出典：総務省 固定資産評価のしくみ）。固定資産税評価額から相続税評価額のあたりを付けるなら1.1〜1.2倍程度が概算の入口になります。
実家が分譲マンションの場合、令和6年1月1日以後に取得したものは従来の評価額に区分所有補正率を乗じます（出典：国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価）。
手元の書類だけで概算する順番。入口は固定資産税の課税明細書
毎年春に届く固定資産税の納税通知書の課税明細書に、土地と家屋それぞれの評価額が載っています。
- 課税明細書で、土地と家屋の固定資産税評価額を書き出す
- 財産評価基準書で、実家の所在地が路線価地域か倍率地域かを見る
- 倍率地域なら固定資産税評価額×倍率、路線価地域なら路線価×面積で土地の概算を出す
- 家屋は固定資産税評価額をそのまま使い、預貯金や有価証券を足して基礎控除額と比べる
通知書が見つからないときは市区町村で評価証明や名寄帳を取ります。東京都は証明が1回の申請につき1件目400円、2件目以降は1件ごとに100円、土地・家屋名寄帳の閲覧は納税義務者ごとに300円です（出典：東京都主税局 固定資産に関する証明等・2026年7月30日確認）。
実家じまいナビ編集部の実体験判定に必要な数字は、最初から封筒の中に入っていた
編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続しました。売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。毎年出ていくのは固定資産税で、年に約7万円です。
国が用意した判定ツールで、申告が要るかの当たりを付ける
手元の数字が揃ったら、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーに入力する方法があります。小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）や配偶者の税額軽減の入力にも対応しています（出典：国税庁 相続税の申告要否判定コーナー・2026年7月30日確認）。入力の前に用意するのは次の5点です。
- 法定相続人の人数（放棄がなかったものとして数えた人数）
- 土地と建物の評価額の概算
- 預貯金、有価証券などの金額
- 死亡保険金や死亡退職金の金額
- 借入金などの債務と、葬式費用の金額
判定はおおよそのもので、システムの仕様上そのままでは扱えない入力があることも案内されています（同）。
いくらの実家なら超えるのか。基礎控除から逆に引いてみる
基礎控除額から実家以外の財産を引けば、実家の評価がどこまでなら収まるかが出ます。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 | 他の財産が1,000万円 | 他の財産が3,000万円 |
|---|---|---|---|
| 1人 | 3,600万円 | 2,600万円まで | 600万円まで |
| 2人 | 4,200万円 | 3,200万円まで | 1,200万円まで |
| 3人 | 4,800万円 | 3,800万円まで | 1,800万円まで |
死亡保険金は、相続人が受け取ったものについて500万円×法定相続人の数までが非課税で、相続人ではない人が取得したものに非課税の適用はありません（出典：国税庁 No.4114 死亡保険金・2026年7月30日確認）。借入金などの債務と葬式費用は課税価格から差し引けます（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算）。
超えていた場合、税額は三段で出る。速算表と国の計算例
相続税がいくらになるかは三段の計算で出ます。課税価格の合計額から基礎控除額を引いて課税遺産総額を出し、各法定相続人が法定相続分で取得したと仮定して各人の税額を計算し、合計した相続税の総額を実際に取得した課税価格の割合で割り振ります（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算・2026年7月30日確認）。
仮定した取得金額に当てる税率は速算表で決まっています（出典：国税庁 No.4155 相続税の税率・2026年7月30日確認）。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
国税庁の例では、課税遺産総額1億5,200万円を妻と子2人が法定相続分で取得したと仮定すると、妻は7,600万円×30％－700万円で1,580万円、子は3,800万円×20％－200万円で560万円ずつ、総額2,700万円です（同）。遺産1億円を配偶者と子2人が法定相続分で相続した場合は、配偶者0円、長男と長女が各157.5万円という例も示されています（出典：財務省 遺産を相続する場合の税金）。
配偶者、父母、子以外の人が財産を取得した場合は、税額に20％相当額が加算されます（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算）。
0円をつくる二枚は、どちらも申告することが条件になっている
基礎控除を超えていても、特例で税額が0円になることがあります。実家で効くのは小規模宅地等の特例と、配偶者の税額軽減の2つです。
小規模宅地等の特例のうち特定居住用宅地等は、330平方メートルまでの部分について評価額を80％減額します（出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例・2026年7月30日確認）。取得したのが配偶者か、同居していた親族か、それ以外の親族かで要件が変わり、実家で落ちやすいのはこの取得者の要件です（小規模宅地等の特例で80%減｜実家に使える条件）。
配偶者の税額軽減は、配偶者が取得した正味の遺産額のうち、1億6千万円と配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません（出典：国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減・2026年7月30日確認）。
共通するのは、適用を受けるには相続税の申告書を提出する必要がある点です。小規模宅地等の特例は計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付し、配偶者の税額軽減も配偶者が取得した財産が分かる書類を添えて申告します（同）。
分割が決まらないと、0円にする枠のほうが先に閉まる
申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。提出先は被相続人の住所地を所轄する税務署で、相続人の住所地ではありません。納税も同じ期限です（出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税・2026年7月30日確認）。
遺産が分割されていないことを理由に期限が延びることはありません。期限までに分割できなかったときは、民法に規定する相続分または包括遺贈の割合で取得したものとして申告と納税をし、このとき小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は適用できません（出典：国税庁 No.4208 未分割のときの申告・2026年7月30日確認）。
手当てはあります。申告期限後3年以内の分割見込書を添えて申告しておけば、申告期限から3年以内に分割できたときに税額軽減の対象になり（出典：国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減）、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求をします（同）。
10か月の中で現金が足りないときの入口
相続税は金銭で一度に納めるのが原則です。相続税額が10万円を超え、金銭で納付することを困難とする事由があるときは、その金額を限度に担保を提供して年賦で納める延納を申請できます。延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下なら担保の提供は不要で、申請は納期限までに延納申請書と担保提供関係書類を税務署長に提出します（出典：国税庁 No.4211 相続税の延納・2026年7月30日確認）。延納の期間中は利子税がかかり、その割合は相続財産に占める不動産等の価額の割合で変わります（同）。
売って払う場合、売却には相続税とは別の税金が立ちます（実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件、相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限）。
相続税が0円でも、止まらない手続きと費用がある
相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。課税標準になる価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則としてその価格です（出典：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表・2026年7月30日確認）。土地と建物を合わせた価格が2,000万円なら8万円です。
相続登記の申請は令和6年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記が必要で、令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は令和9年3月31日までです。正当な理由がないのに申請しない場合の過料は、10万円以下の範囲内で裁判所において決定されます（出典：法務省 相続登記の申請義務化Q&A・2026年7月30日確認）。
判定でつまずきやすい4点と、誰に何を聞くか
実家の評価額だけで判定してしまう
相続税は財産の合計で判定します（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算）。
固定資産税評価額をそのまま土地の相続税評価額に使う
家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額ですが、土地は路線価方式か倍率方式です（出典：国税庁 No.4602 土地家屋の評価）。
特例が使えるから申告しなくてよいと考える
小規模宅地等の特例も配偶者の税額軽減も、申告書の提出と書類の添付が前提です（出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例・国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減）。
税理士に渡す範囲を決めていない
土地の形が整っていない、賃貸に出していた部分がある、同居や持ち家の判定が微妙、相続人の間で分け方が決まらない。この4つのどれかに当たったら、そこから先が専門家の領域です。基礎控除の範囲内なら申告も納税も要りませんが、特例で0円にする場合は申告が必要です（出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税）。