マンションを相続したら｜管理費と売却の順番

名義が決まる前から、管理費と修繕積立金は毎月出ていく

マンションが戸建てと違うのは、空にしても止まらない支払いがあることです。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たりの管理費の平均は11,503円、修繕積立金の平均は13,054円でした（出典：国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕・2026年7月31日確認）。合わせて月24,557円、年に直すと約29万円です。

誰が払うのかは、遺産分割が決まるまでは相続人全員です。相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると民法第896条が定めているため、滞納していた分もそのまま引き継ぎます（出典：e-Gov法令検索 民法・2026年7月31日確認）。

相談者

四十九日が終わってから考えようと思っていました。

実家じまいナビ編集部

考えるのは後で構いません。引き落とし口座だけ先に確認してください。被相続人の口座は死亡が金融機関に伝わった時点で凍結されるため、引き落としが止まったまま滞納になっている例があります。

動かせない日付は四つ。判断する場所は三箇所しかない

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。協議が終わっていなくても期限は延びず、その場合は民法に規定する相続分に従って取得したものとして申告します（出典：国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告・2026年7月31日確認）。

相続登記は3年以内の義務。先に取るのは登記事項証明書

相続で不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の適用対象です。施行は令和6年4月1日で、施行日より前に相続したことを知っていた不動産は令和9年3月31日までに申請が必要です（出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A・2026年7月31日確認）。

登録免許税は、相続による所有権移転登記で不動産の価額の1,000分の4です。課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格になります（出典：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。

敷地権の表示があるかを最初に見る

マンションの登記事項証明書は部屋ごとに作られています。敷地権の表示があれば建物と敷地の権利が一体で動きますが、古い物件では敷地権の登記がされておらず、土地の共有持分について別に登記が必要になることがあります。表示の有無を確かめてから、法務局の登記手続案内か司法書士に申請の作り方を聞くと二度手間になりません。

分け方は四つ。共有にすると、その後が動かなくなる

共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要で、管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従いその過半数で決めると民法第251条第1項と第252条第1項が定めています。部屋全体を買い手に渡すには共有者の全員が売主になる必要があり、一人が連絡を絶つだけで手続きが止まります。その間も管理費と修繕積立金は持分に応じて全員に乗り続けます。

相続税。マンションの評価は令和6年1月から変わった

令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した居住用の区分所有財産は、区分所有補正率を使って評価します。築年数、総階数指数、所在階、敷地持分狭小度の四つから評価乖離率を求め、そこから出す評価水準で扱いが分かれます（出典：国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価・2026年7月31日確認）。

基礎控除と、敷地利用権にかかる特例

相続税がかかるかは、課税価格の合計額が基礎控除額を超えるかで決まります。基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算）。

小規模宅地等の特例では、特定居住用宅地等は330平方メートルまで評価額が80％減額されます。宅地等は土地または土地の上に存する権利を指すため、マンションの敷地利用権も土俵に乗ります（出典：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例）。

未分割の財産には小規模宅地等の特例も配偶者の税額軽減も使えません。申告期限から3年以内に分割された場合に限って後から適用を受けられます。誰の名義にするかを10ヶ月以内に決められるかが、そのまま税額の差になります。

住む、貸す、売る、持ち続ける。判定が分かれる線

持ち続けるなら、そのマンションの先行きを数字で見ておく必要があります。同じ調査では、管理費または修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％、将来への不安は区分所有者の高齢化が57.6％、居住者の高齢化が46.1％、修繕積立金の不足が39.6％でした。積立方式は均等積立方式40.5％に対し段階増額積立方式が47.1％で、半数近くが将来の値上げを前提に積んでいます。空室（3ヶ月以上）がないマンションは55.4％で、前回調査の47.9％から増えました。

住宅ローンが残っている場合は、団体信用生命保険に加入していたかどうかで扱いが変わります。残高と保険の有無は借入先の金融機関に確認してください。完済されて抵当権の抹消だけが残るのかで、売却の日程が変わります。

戸建てとの決定的な違い。空き家の3000万円特別控除は使えない

相続した実家を売るときによく使われるのが、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。マンションはこの入口で外れます。適用要件に、区分所有建物登記がされている建物でないこと、が入っているためです（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例・2026年7月31日確認）。

この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象で、売却代金1億円以下という上限があり、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合の控除額は2,000万円です。

代わりに数えられるもの

相続税を納めた人であれば、取得費加算の特例が使えます。相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すると、納めた相続税額のうち一定額を取得費に加算できます（出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。

所有期間の数え方も味方になります。相続や贈与で取得したときは被相続人や贈与者の取得の時期が引き継がれるため、被相続人が取得した時から譲渡した年の1月1日までで長期か短期かを判定します（出典：国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期）。親が長く住んでいたマンションなら、相続してすぐ売っても長期譲渡所得の扱いです。長期の税率は所得税15％、住民税5％で、別に復興特別所得税として基準所得税額の2.1％がかかります（出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・2026年7月31日確認）。

売ると決めたときの順番。滞納の確認を査定より前に置く

1. 登記事項証明書を取り、名義と敷地権の表示を確かめる
2. 管理組合または管理会社に、管理費と修繕積立金の残高と滞納の有無を照会する
3. 長期修繕計画と、積立金の値上げ予定、次の大規模修繕の時期を確認する
4. 誰の名義にするかを決め、相続登記を済ませる
5. 相場を公表値で自分で当たる
6. 室内の残置物をいつまでに片付けるかを決める
7. 複数社の査定を並べ、媒介契約を結ぶ

滞納がある場合の扱いは二段です。相続人は民法第896条により被相続人の債務を承継します。買主のほうは、建物の区分所有等に関する法律第8条が、管理費などの債権は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができると定めているため、放置したまま売れば買主が請求を受ける立場になります（出典：e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律・2026年7月31日確認）。売買では引き渡しまでに精算するのが通常で、滞納額はそのまま値引きの材料になります。

相場は査定を頼む前に自分で当たれます。手順と公表値の見方は実家を売る手順と相場の調べ方にまとめています。

相続放棄で管理費から抜けられるか

抜けられます。相続の放棄をした者は、その相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされるため（民法第939条）、放棄した後に発生する管理費の負担者にはなりません。

期限は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内です（民法第915条第1項）。申述先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で、費用は申述人1人につき収入印紙800円と連絡用の郵便切手です（出典：裁判所 相続の放棄の申述・2026年7月31日確認）。

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