売却と税金
実家じまいナビ編集部
実家を賃貸に出す場合の準備と収支の目安
実家を貸すか売るか、決めきれないまま数年経つのは珍しくない。判断を分けるのは家賃の高さではなく、工事費を何年で回収できるかと、貸した瞬間に消える税の特例があるかどうかだ。
必要な工事、収支の組み立て、契約の選び方を順に並べる。制度は2026年7月31日時点で国税庁と国土交通省の公開情報を確認した。
この記事の目次
貸す・売る・空き家のまま、まず3つを同じ表に並べる
| 選択肢 | 入ってくるもの | 出ていくもの | 後から方向を変えられるか |
|---|---|---|---|
| 貸す | 毎月の家賃 | 貸せる状態にする工事費、管理手数料、修繕費、固定資産税、確定申告の手間 | 借主がいる間は売却も自分で使うこともできない |
| 売る | 売却代金（一括） | 仲介手数料、譲渡所得にかかる税、家財の処分費 | 戻せない |
| 空き家のまま持つ | なし | 固定資産税、見回りの交通費、劣化の進行 | いつでも動けるが、劣化が進むほど選べる出口は減る |
貸すことの本質は、収入が増えることではなく出口が一時的に閉じることにある。最初に決めるのは家賃ではなく、何年その家を手放さないつもりかだ。方向そのものが固まっていないなら、実家が空き家になったら最初に決める3つのことで順番を整理してから数字を当てるほうが早い。
貸すと決める前に確認する4点
1. 名義が誰になっているか
親名義のままでは貸主として契約できない。相続で取得した不動産の登記申請は義務化されている（法務省・相続登記の申請義務化に関するページ／2026年7月31日確認）。
2. 共有になっていないか
兄弟で相続して共有になっている場合、貸す判断を一人で決められない。
3. その地域に借り手がいるか
最寄り駅、学区、周辺の募集件数と家賃を賃貸情報サイトで検索する。数件しか出てこない地域なら、工事をしても空室期間が長い。
4. 家財が残っていないか
貸すには家の中を空にする。仏壇、写真、書類の扱いは家族の合意がいる作業で日程が読みにくい。工事の見積もりより先に、ここに何か月かかるかを見ておく。
工事の費用は相場ではなく「回収年数」で決める
貸すための工事費を相場表で決めると、たいてい過剰になる。
回収年数 ＝ 工事費 ÷（想定家賃 × 12か月 × 想定稼働率）
想定稼働率は、同じ地域の戸建て賃貸がどれくらいで埋まるかで変える。年に1〜2か月空くなら0.83〜0.92あたり。出た回収年数が、手放さないと決めた年数より長ければ、その工事はやりすぎている。
工事の優先順位
- 雨漏り、シロアリ、給排水の漏れなど、放置すると建物が壊れるもの
- ガス、給湯、電気容量など、住めるかどうかに直結するもの
- 水回りの設備と壁紙、床など、内見の印象を左右するもの
- 間取り変更や外構など、家賃にほとんど跳ね返らないもの
4は後回しにする。賃貸管理会社の解説でも、まずは少額の初期費用で貸し出すことを検討し、賃料査定と収支シミュレーションから回収可能な工事費を出す流れが示されている（リロの留守宅管理「実家を賃貸に出す方法とは？」／2026年7月31日確認）。工事費は状態と範囲で動き、部分的な改修で数十万円から、大規模な改装では1,000万円を超えることもあるとされる（リショップナビ「実家をリフォームしたいときにお金がない場合の対策」／2026年7月31日確認）。一点の金額で予算を組まず、幅のまま複数社に当てて絞る。
工事の中身は実家を残す場合のリフォーム費用と、貸すという選択と空き家のリフォーム費用の相場｜住める状態に戻すまでに分けて置いてある。
貸す前提のプランと費用を、先に複数社で比べる
工事費をいくらまでかけるかは、想定家賃が分からないと決められない。活用プランを複数社から取り寄せると、家賃の見込みと必要な工事の範囲がセットで並ぶので、回収年数の計算に入れられる。
無料で活用プランを取り寄せる家賃から引かれるもの一覧
- 管理委託手数料（毎月）：月額賃料の5〜10％が目安とされる（リロの留守宅管理／2026年7月31日確認）。空き家活用メディアでは賃料の5％前後（アキカツ「空き家になった実家を貸したい方必見！」／2026年7月31日確認）
- 火災保険料（毎月・年額）：貸主として建物にかける
- 固定資産税・都市計画税：貸しても所有者に課税される
- 仲介手数料（入退去のたび）：賃料の0.5〜1か月分が相場とされる（アキカツ／2026年7月31日確認）
- 原状回復・クリーニング費：借主負担にならない経年劣化分は貸主が持つ
数年おきの修繕もある。アキカツの解説では、水回りは10年ごと、外壁は10〜15年ごと、害虫駆除は5年ごとが周期の目安（2026年7月31日確認）。家賃の1〜2割を修繕の積立として抜いておくと、給湯器が壊れた月に慌てない。
年間収支の組み立て方
月ではなく年で組む。
| 行 | 中身 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 想定家賃 × 12 × 想定稼働率 |
| − 管理手数料 | 年間家賃収入 × 5〜10％ |
| − 固定資産税・都市計画税 | 納税通知書の実額 |
| − 火災保険料 | 年額 |
| − 修繕積立 | 年間家賃収入 × 10〜20％ |
| − 初期工事費の按分 | 工事費 ÷ 貸すつもりの年数 |
| ＝ 手元に残る額 | ここが赤なら、貸す前提が成立していない |
最後がマイナスに沈むなら、家賃を上げるのではなく工事費を削るか、貸す年数を延ばすか、貸す以外の出口に戻る。
相談者実家じまいナビ編集部普通借家と定期借家、どちらで貸すか
契約の型はあとから変えられないので先に決める。
普通借家契約
期間が満了しても、貸主から正当の事由なく更新を拒めない。長く貸し続ける前提なら素直だが、売りたくなったとき、家族が戻りたくなったときに自分の都合で終われない。
定期借家契約
国土交通省は定期建物賃貸借を、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する制度と説明している（国土交通省「定期建物賃貸借」／2026年7月31日確認）。要件は次のとおり。
- 契約期間を定めること
- 公正証書などの書面により契約を締結すること
- 契約の締結前に、更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した事前説明文書を借主に交付し、説明すること
- 契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をすること（1年未満の契約には通知義務がない）
居住用で床面積200平方メートル未満の建物は、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により借主が自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、1か月前の申入れで借主から解約できる（国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」／2026年7月31日確認）。代償もあり、定期借家の賃料は普通借家の8〜9割程度になる傾向がある（リロの留守宅管理／2026年7月31日確認）。
貸した瞬間に消える3,000万円の控除がある
収支表に出てこないのに一番大きい費用がこれだ。
国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度で、要件のひとつに、その家屋と敷地が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことが入っている（国税庁 No.3306／2026年7月31日確認）。人に貸した時点でこれが崩れる。主な要件は次のとおり。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物でないこと
- 相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
- 譲渡時に一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して敷地を売ること）
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 適用期限は令和9年12月31日までの譲渡
- 令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円になる
この特例に当たりそうな家をとりあえず数年貸すと、売るときの手取りが最大3,000万円分の控除を失った状態になり得る。家賃が月8万円なら年96万円で、失う控除に追いつくまでの年数は長い。判定と税額の計算は税理士の領域だが、貸す前に、この特例に当たる家かどうかだけは税理士か税務署に確認する。
家賃が入り始めたあとの税金と確定申告
不動産所得の計算
国税庁は不動産所得を「総収入金額 − 必要経費」とし、必要経費に固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを挙げている（国税庁 No.1370／2026年7月31日確認）。経費になるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものに限られる。
確定申告が必要になるライン
給与を1か所から受けていて、その全部が源泉徴収の対象である場合、給与所得と退職所得を除く各種の所得金額の合計額が20万円を超える人は確定申告が必要とされている（国税庁 No.1900／2026年7月31日確認）。判定するのは家賃の額ではなく、経費を引いたあとの所得の額になる。
中古の建物の減価償却
相続した実家は中古資産にあたるため、耐用年数は簡便法で見積もることができる。法定耐用年数の全部を経過した資産は「法定耐用年数 × 20％」、一部を経過した資産は「（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20％）」で、いずれも2年に満たない場合は2年（国税庁 No.5404／2026年7月31日確認）。築年数の進んだ実家は償却期間が短く、最初の数年に減価償却費が厚く出て、そのあと消える。
将来の相続税を考えている場合
国税庁は貸家建付地の価額を「自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」で示している（国税庁 No.4614／2026年7月31日確認）。
貸さずに空き家のまま置いた場合に起きること
決められないからしばらくこのまま、も選択肢だ。
令和5年12月13日、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が施行された（国土交通省・空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報／2026年7月31日確認）。この改正で、周囲に著しく悪影響を及ぼす「特定空家」の手前の段階として「管理不全空家」が設けられ、指導などの対象になった。国土交通省の特設サイトは、一般の住宅には固定資産税などが減額される住宅用地特例が適用されるが、管理不全空家や特定空家への指導に従わず勧告を受けると、その軽減措置が受けられなくなると説明している（国土交通省・空き家対策 特設サイト／2026年7月31日確認）。
加えて、人が住まない家は劣化が早い。劣化が進むほど貸すための工事費は上がり、回収年数の計算が成立しなくなる。
実家じまいナビ編集部の実体験貸すという出口を検証したときのこと
編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続している。売却、寄付、国庫帰属と順に当たり、貸すことも検討したが、建物がなく造成もされていない土地に借り手は見つからず、いまも保有したままだ。毎年出ていくのは固定資産税の年約7万円だけで、そこから何かが戻ってくる仕組みはない。
決める手順
- 名義と共有の状態を確認する。相続登記が済んでいなければ、そこから
- その家が空き家の3,000万円特別控除に当たるかを税理士か税務署に確認する。当たるなら、貸す前に売却との比較を必ず行う（国税庁 No.3306／2026年7月31日確認）
- 同じ地域の戸建て賃貸の募集件数と家賃を実際に検索する
- 想定家賃を複数社から取り、必要な工事の範囲とセットで比べる
- 回収年数を計算する。工事費 ÷（想定家賃 × 12 × 稼働率）が、手放さないと決めた年数を超えるなら工事を削る
- 契約の型を決める。いずれ売る、家族が戻る可能性があるなら定期借家を検討する
- 年間収支表の最後の行を書く。赤なら貸さない
貸した場合と売った場合を、同じ土俵の数字で比べる
年間収支表の最後の行と比べる相手は、売却の手取り額になる。複数社の査定額を並べてから、貸す年数と回収年数の計算に戻ると、判断が数字の比較になる。
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