農地・土地2026.08.27実家じまいナビ編集部

農地転用の許可と届出の違い｜市街化区域かで変わる

分かれ目は場所ひとつ。市街化区域なら届出で済む

農地を農業以外の用途に変えるときは、原則として都道府県知事（農林水産大臣が指定する指定市町村の区域ではその市町村長）の許可が必要になる。例外がひとつある。市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合は許可が要らない（農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号。和歌山県・農地転用の許可の手引き、2026年7月30日確認）。

相談者

うちの畑がどちらなのか、そこから分かりません。

地番を持って、農地のある市町村の農業委員会か都市計画の担当課に聞けば分かる。市街化区域の外（市街化調整区域、非線引きの都市計画区域、都市計画区域外）はすべて許可の側で、調整区域の場合はそもそも転用できるかどうかが農地の区分でさらに分かれる。見分け方は市街化調整区域の農地は転用できる？可否の見分け方に分けた。

手続きの対象になる農地かどうかは、登記の地目ではなく現況で決まる。休耕地や耕作放棄地でも、耕作しようと思えばいつでも耕作できると認められる状態なら農地に当たる（千葉市、2026年7月30日確認）。判断するのは農業委員会で、現況で行う（上越市）。

許可と届出で変わるのは、この9か所

（農林水産省・農地法関係事務処理要領／鹿児島市、いずれも2026年7月30日確認）

許可申請では、資力があることを証する書面、建てようとする施設の面積と位置を示す図面（縮尺500分の1から2000分の1程度）、土地改良区の地区内にある場合の意見書までが並ぶ。届出で必ず要るのは、土地の位置を示す地図（縮尺1万分の1から5万分の1程度）と登記事項証明書の2点だ。

期間は2週間以内と、5週間から。制度側に数字がある

届出の側には要領に上限の目安がある。農業委員会は届出書の提出があったら直ちに受理か不受理の決定手続を進め、その通知書が遅くとも届出書の到達があった日から2週間以内に届出者へ到達するよう事務処理を行う（農林水産省・農地法関係事務処理要領、2026年7月30日確認）。

（各市町の農業委員会のページ、2026年7月30日確認）

許可の側は同じ要領の別表1に標準的な事務処理期間が置かれている。都道府県の農業委員会ネットワーク機構に意見を聴かない事案では、農業委員会が申請書の受理後3週間で意見書を送り、知事等が申請書と意見書の受理後2週間で処分する。機構に意見を聴く事案は農業委員会側が4週間になる。農林水産大臣への協議を要する事案では、協議書の送付と回答の通知に各1週間が別に乗る。

制度上の5週間から6週間に、月1回の締切待ちが加わる。締切を1日過ぎれば審査の開始が丸ごと1か月後ろにずれる。期間と費用の全体像は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説に置いた。

4条と5条の分かれ方は、許可でも届出でも同じ

条文番号は、転用するのが誰かで分かれる。所有者が自分の農地を転用するなら4条、売ったり貸したりして相手が転用するなら5条だ。区域の話とは別の軸なので、組み合わせは4通りになる。

（日本行政書士会連合会・令和7年度報酬額統計調査の結果、令和8年1月実施、金額は消費税を含み立替金は含まない、2026年7月30日確認）。分布は広く、4条許可の回答は最小8,800円から最大80万円まで散っている。

相続した農地でつまずきやすいのは、届出でも名義が問われる点だ。要領は、相続後まだ権利移転の登記を終えていない場合のように登記事項証明書だけでは真正な権利者か確認できないときは、戸籍謄本その他の書類の提出を求めるのが適当としている。川崎市も、登記簿上の所有者が死亡している場合は被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などが必要で、一部は法定相続情報証明書で代えられると案内している（2026年3月2日更新）。書類の一覧と申請先は農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧にまとめている。

許可も届出も要らない場合がある

和歌山県が公開している手引きは、転用許可が不要になる場合を11項目挙げている。相続で農地を受け取った個人に関係しそうなものを抜くと次のとおり（2026年7月30日確認）。

• 耕作の事業を行う者が、自己の農作物育成などのために200平方メートル未満の農地を農業用施設に転用する場合（農地法施行規則第29条第1号）
• 土地収用法その他の法律によって収用または使用された農地を、その目的に供するために転用する場合（法第4条第1項第6号、第5条第1項第5号）
• 国または都道府県等が、道路や農業用用排水施設その他の必要性が高いと認められる施設を建設するために転用する場合（法第4条第1項第2号、第5条第1項第1号）
• 土地改良事業により転用する場合、土地区画整理事業の施行により公共施設を建設するため転用する場合（規則第29条第4号、第5号）

2アール（200平方メートル）未満の農業用施設は転用許可が要らないが、農業委員会への届出は必要としている自治体がある（岩手県野田村）。進入路や用排水路のように自己の農地の保全や利用上必要不可欠なものは、面積に関係なく許可が要らないとしている自治体もある（群馬県嬬恋村）。運用が分かれる領域なので、着工前に窓口で確かめる。

行政書士の報酬統計にも「農地法施行規則第29条届出」という項目があり、回答25件で最も多い回答額は5万円だった。

届出でも止まる条件が4つある

生産緑地の指定を受けている

市街化区域の農地でも、生産緑地に指定されていれば届出をすぐには出せない。川崎市は、行為制限の解除日以降に届出をすること、解除日より前に転用行為の着手や所有権の移転はできないと明記している。行為制限の解除は買取申出から進み、市町村が買い取らず他の農業従事者へのあっせんも不調に終わった場合に、申出から3か月後に解除される（富士見市、2026年7月30日確認）。

誰かに貸している

届出に係る農地が賃貸借の目的になっている場合は、農地法第18条第1項の許可があったことを証する書面を添付する（同要領）。太子町も、届出地を所有者以外の人が耕作している場合は耕作者の同意や小作の解約が必要になることがあると案内している（2024年5月27日更新）。

開発許可が別に必要

5条の届出では、都市計画法第29条の開発許可を必要とする転用行為の場合、その許可を受けたことを証する書面を添付させるのが要領の建て方だ。一方で川崎市は、500平方メートル以上の5条転用での許可証の写しの添付は、農地法の改正に伴い令和4年4月1日以降は不要になったとしている。添付書類は自治体で動くので、窓口で確かめる。

土地改良区の地区内にある

届出に係る農地が土地改良区の地区内にあるときは、農業委員会が転用の届出があったことをその土地改良区に通知する（同要領）。改良区側の地区除外や決済金という別の負担が出てくる入口になる。

届出には不受理がある。農業委員会は、届出地が市街化区域内にあるか、法定記載事項が記載されているか、添付書類がそろっているか、賃貸借の目的になっていないかを調べて受理か不受理を決める（同要領）。上越市は、この届出が受理されないと転用に着手することができないと書いている。

許可を取らず、届出もせずに転用した場合

• 許可を受けないでした権利の設定または移転は、法律上の効力を生じない（農地法第5条第3項）。売買を先に済ませても所有権は動かない
• 許可を受けないでした行為には、処分または罰則の適用がある（法第51条、第64条。和歌山県の手引き）
• 罰則は3年以下の懲役または300万円以下の罰金で、法人は1億円以下の罰金（鹿児島市、2026年3月11日更新）
• 千葉市は、許可を受けていない、または届出をしていない農地転用は無効であり、法律により罰せられることがあるとしている

届出の条文が「あらかじめ農業委員会に届け出て」となっている点が効いてくる。要領も、届出は適法に受理されるまで効力が発生しないことを届出者に十分に説明し、受理通知書の交付があるまでは転用行為に着手しないよう指導するとしている。

すでに現況を変えてしまっている場合は、隠すより先に農業委員会に相談したほうが選べる手が残る。

自分がどちらか確かめる順番

自分の農地がどちら側かは、次の順番で確かめられる。

1. 地番を持って農業委員会へ。市街化区域か、区域外かを確認する。ここで届出か許可かが決まる
2. 市街化区域だった場合は、生産緑地の指定がないか、貸している事実がないかを確認する
3. 区域外だった場合は、農用地区域（青地）に入っていないか、立地基準では第何種かを確認する。青地なら転用の前に除外の手続きが入る
4. どちらの場合も、都市計画法第29条の開発許可が必要な計画か、土地改良区の地区内かを確認する
5. 転用するのが自分か、売買や貸借を伴うかで4条と5条を振り分ける
6. そのうえで書類を集める。届出なら地図と登記事項証明書から、許可なら図面と資力を証する書面を含む一式になる

実家じまいナビ編集部の実体験

区域の確認は、窓口への照会で終わる側にある

編集部が相続したのは農地ではなく沖縄の傾斜地で、固定資産税は年に約7万円。売却、寄付、国庫帰属と順に当たってどれも成立せず、今も持っている。毎回止まったのは土地の条件のところで、こちらが用意した資料の出来では動かなかった。農地の許可と届出は、その条件の確認が照会で済む部分にある。区域を聞くだけで、期間が2週間なのか2か月なのか、書類が2点なのか一式なのかが決まる。