売却と税金
実家じまいナビ編集部
空き家の管理はどこまで必要？頻度と代行の相場
空き家の管理は、どこまでやれば足りるのかの線が先に示されない。
国が示す定期管理は5項目で、冬と擁壁の条件で3項目が足される。所有者の実測では月1回以上が約7割、片道3時間超では約4割に落ちる。代行の公表月額は2,750円から14,300円まで開いている（2026年7月31日確認）。
この記事の目次
国が示す定期管理は5項目。冬と擁壁で3つ足される
空家等対策の推進に関する特別措置法5条は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等を適切に管理するよう所有者に求めている。努力義務で罰則はない。ただし市町村長が管理不全空家等として指導を出すときは同法6条2項3号の基本指針に即して行うと13条にある（e-Gov法令検索、2026年7月31日確認）。線はこの指針の側にある。
その指針を1枚に落としたのが国土交通省の空き家管理チェックリストで、定期的に行うものは5つ。
- 通気や換気
- 排水設備（流し・トイレ等）の通水
- 敷地内の清掃
- 庭木の枝の剪定
- 郵便物等の確認・整理
ここに条件付きで3つが足される。冬期は給水管の元栓の閉栓と、積雪に応じた雪下ろし。擁壁がある敷地では水抜き穴の清掃。合わせて8項目が国の示す定期管理の中身になる（同チェックリスト、2026年7月31日確認）。
相談者実家じまいナビ編集部点検は外観3・屋内3・敷地内4。見つけるのが所有者、直すのは業者
同じチェックリストには点検の項目も並ぶ。外観3つ、屋内など3つ、敷地内4つ。
| 区分 | 見るところ | 示されている対応 |
|---|---|---|
| 外観 | 建築物全体の傾き、屋根全体の変形 | 柱、はりの補修や防腐処理を依頼 |
| 外観 | 外装材のはがれ、破損、汚損。不法侵入につながる窓の破損 | はがれた部材の撤去、補修を依頼 |
| 外観 | 屋根材のはがれや破損、軒の脱落や傾き | 撤去、補修や防錆処理を依頼 |
| 屋内など | 柱、はりの破損や腐朽、雨漏りの跡 | 補修や防腐処理を依頼 |
| 屋内など | アスベストの露出 | 除去などを専門業者に相談 |
| 屋内など | 浄化槽の破損、排水設備の封水切れによる悪臭 | 破損部分の補修を依頼し、封水を注入 |
| 敷地内 | ごみの散乱、腐敗による悪臭 | 清掃を行う |
| 敷地内 | 門、塀、屋外階段の傾きや破損、擁壁のひび割れ | 補修や防錆処理を依頼 |
| 敷地内 | 立木の幹の腐り、大枝の折れ、枝のはみ出し | 伐採、剪定を行う |
| 敷地内 | 動物のすみつき、隣家への侵入 | 駆除を依頼 |
所有者が実際にやっていること。通水だけ43.3パーセントで落ちる
推奨と実施はずれる。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査（令和7年8月29日公表）から、管理者がいる空き家122.5万世帯の実施内容（複数回答）。
- 外回りの清掃、草取り、剪定など 79.5パーセント
- 戸締まりの確認 74.9パーセント
- 住宅の通風・換気 66.9パーセント
- 郵便物、チラシなどの整理・処分 57.0パーセント
- 住宅内の清掃 55.4パーセント
- 台風、地震などの後の見回り 49.3パーセント
- 傷み、雨漏りなどのチェック・修繕 48.3パーセント
- 水回りなどの点検・通水 43.3パーセント
- 除排雪 16.6パーセント
国のリストにある通水が、実施では43.3パーセントまで落ちる。排水トラップの水は使わなければ蒸発し、封水が切れると下水の臭いが室内に上がる。近隣の苦情に直結する割に、外回りの草取りより36ポイント低い。
もう1つ低いのが傷みと雨漏りのチェックで48.3パーセント。天井のしみ、押し入れの上、屋根裏の点検口を見る作業で、窓を開けたついでには終わらない。落ちている2つは、どちらも室内で時間を使う項目だ。
頻度は月1回以上が約7割。ただし距離で線が動く
頻度も同じ調査にある。ほぼ毎日17.7パーセント、週に1〜数回19.1パーセント、月に1〜数回34.0パーセント、年に1〜数回27.6パーセント、数年に1回1.6パーセント。月1回以上で約7割。
使用目的のない空き家では約72パーセント、相続で取得した空き家では約70パーセント。月1回という目安は、推奨であると同時に実際の多数派でもある。
ただし所要時間で大きく割れる。
| 空き家までの所要時間 | 月1回以上の割合 | 最も多い頻度 |
|---|---|---|
| 徒歩圏内 | 約81パーセント | ほぼ毎日 31.6パーセント |
| 車・電車などで1時間以内 | 約73パーセント | 月に1〜数回 38.4パーセント |
| 1時間超〜3時間以内 | 約54パーセント | 年に1〜数回 44.7パーセント |
| 3時間超 | 約43パーセント | 年に1〜数回 53.9パーセント |
片道3時間を超えると月1回以上は少数派になる。距離の条件が違う相手の平均を当てはめても続かない。頻度は通える時間から逆算し、足りない分を代行や単発の作業で埋める順番になる。
頻度と傷みは、どちらが先とは言い切れない
頻度と建物の状態には差が出ている。構造上の不具合が生じていた空き家の割合は、月1回以上の層で15〜18パーセント程度、年に1〜数回で24.3パーセント、数年に1回で33.3パーセント。
逆向きの表もある。不具合が生じていた空き家では月1回以上の管理が約6割、なかった空き家では約8割。通わないから傷むのか、傷んでいるから足が遠のくのか、調査はどちらとも書いていない。
1回の訪問でやることを、順番に固定する
- 初回と、長く空けたあとは、両隣と向かいに一声かける。苦情の一次窓口が自分だと伝わる
- 到着したらポストを空にする。たまっていた分は持ち帰って処分する
- 玄関を開けたら、まず窓と押し入れを開ける。通気は滞在時間そのものになる
- 台所、洗面、浴室、トイレの順に水を流す。トイレは流したあとの水位を見る
- 外に出て敷地のごみを拾い、枝が道路や隣地に出ていないかを確かめる
- 外壁、屋根、軒、塀、擁壁を、前回と同じ角度で写真に撮る
- 室内に戻り、天井のしみと押し入れの上、点検口から屋根裏を見る
- 窓を閉め、戸締まりを確認し、ブレーカーと元栓を決めた状態にして出る
持ち物は作業用手袋とマスク、掃除用具、懐中電灯、ごみ袋、前回の写真。
費用は、年間の実測と代行の公表額を同じ土俵に乗せる
年間の維持管理費にも実測がある。かかっていない12.1パーセント、1万円未満10.6パーセント、1〜3万円未満14.1パーセント、3〜5万円未満11.0パーセントで、5万円未満まで合わせて約5割。最も多い帯は10〜20万円未満の16.7パーセント、30万円以上も8.5パーセントある（令和6年空き家所有者実態調査）。
代行の側は公表月額を並べる（2026年7月31日時点の各社サイト表示）。
| サービス | 月額（税込） | 頻度と範囲 |
|---|---|---|
| 空家・空地管理センター 空き家あんしん管理 スタンダード | 2,750円 | 月1回。建物外観と草木の目視、ポスト掃除、写真付き報告 |
| 同 プラスプラン | 6,600円 | 上記に換気、通水、室内の目視、庭のごみ処理を追加 |
| 日本空き家サポート ライト | 5,500円 | 月1回。屋外のみ約30分 |
| 同 スタンダード | 11,000円 | 月1回。屋外と室内で約60分 |
| 同 スタンダードプラス | 14,300円 | 月2回。屋外と室内約60分に屋外約30分を追加 |
屋外の目視だけなら月2,750円〜5,500円程度、室内の換気と通水まで入れると月6,600円〜14,300円程度が目安の幅になる。東京ガスの実家のお守りのように、月額を現地カウンセリングで提示する形もある。
自分で通う側は、交通費に回数を掛けて1日を足す。片道3時間なら移動だけで年72時間になる。金額の比較ではなく、金額と時間の合計で並べる。
頼む前に確認する6つ。同じ月1回でも中身が違う
- 屋内に入るか。外観の目視だけのプランには、通水も換気も含まれない
- 通水と換気が基本料金の中か、オプションか
- 報告の形式。写真付きか、どこを撮るか、いつ届くか
- 台風や地震のあとの臨時巡回が付くか、別料金か
- 最低契約期間と、解約するときの条件
- 鍵の預け方と、緊急時に誰が入れるか
金額に出ない差もある。空家・空地管理センターのプランは、近隣クレームの一次対応と管理会社ステッカーの貼付が最も安い区分から入っている。遠方なら、苦情の受け先が現地にあること自体が作業内容の1つになる（2026年7月31日確認）。
草刈りと剪定は月額に入らず別料金のことが多い。庭の広さによっては定期巡回より草の処理のほうが年間の負担になる。定期契約と切り離し、必要な回数だけ手配するほうが合う場合がある。
草刈りや室内清掃だけを単発で頼む
定期の巡回契約とは別に、伸びた草の処理や室内の清掃、不用品の運び出しだけを1回ずつ頼む手もある。作業ごとに料金と口コミが並ぶので、遠方からでも中身を比べて決められる。
作業の料金を比べる管理をやめた側に来るものは、税と賠償と保険
管理を止めた場合に何が起きるかは、税と賠償の2方向で見る。
税の側は空家法13条だ。市町村長は、放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態を管理不全空家等と認めて指導でき、改善されずおそれが大きいときは勧告に進む。勧告まで来ると敷地は住宅用地の特例から外れる。順番と条件は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番に分けてある（法令はe-Gov法令検索で2026年7月31日確認）。
賠償の側は民法717条だ。土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じたとき、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償する。2項で竹木にも準用される。誰も住んでいない家では所有者がそのまま責任の受け手になる。点検項目が塀と擁壁と立木を名指ししている理由もここにある。
保険も同じ時期に確認する。人が住まなくなった建物は一般物件として扱われることがあり、その場合は地震保険を付けられないという説明が出ている（空家・空地管理センター、2026年7月31日確認）。親の代の契約を引き継いでいるなら、空き家になった事実を保険会社に伝えて適用の可否を確かめる。
季節と敷地の条件で入れ替わる項目
8項目のうち3つは、季節と敷地の条件で出入りする。
冬に足されるのが給水管の元栓の閉栓と、積雪に応じた雪下ろし。除排雪を実施している世帯は全国で16.6パーセントで、地域によって必要性がまるで違う。元栓を閉めれば凍結は防げるが、次の訪問で通水ができなくなる。止めるか残すかは、地域の気温と訪問の間隔と一緒に決める。
夏から秋に重くなるのが草と枝、そして台風のあとの見回りだ。実施しているのは49.3パーセント。遠方なら、この臨時の1回を代行契約に付けられるかが月額の差より効くことがある。
郵便物は、転居届を出せば届出日から1年間が転送される。転送開始希望日ではなく届出日から数える点と、期間が過ぎると差出人に返還される点は日本郵便の案内に明記されている（2026年7月31日確認）。更新を忘れるとポストがまた埋まる。
通い続けるか、出口に向かうか
管理は状態を保つ手段で、終わりの設計ではない。直近1年で空き家でなくなった割合は全体18.1パーセント、ほぼ毎日の層で26.1パーセント、数年に1回の層で10.5パーセント。よく通う人ほど出口に届いている形だが、通ったから解消したのかは分けられない。
材料になるのは今後の利用意向だ。使用目的のない空き家では、空き家として所有しておく（物置を含む）40.6パーセント、除却する19.2パーセント、売却する18.3パーセント。頻度を決める前に、自分がどちらの4割に入るのかを先に置く。
実家じまいナビ編集部の実体験編集部が持っている土地の場合
相続した沖縄の傾斜地には建物がない。それでも固定資産税は年約7万円が出ていく。売却、寄付、国庫帰属と当たったが、どれも成立しないまま保有が続いている。
建物がある空き家は、ここに管理の手間と費用が上乗せされる。金額そのものより、何も動かないまま毎年出ていく感覚のほうが重い。
売る側に寄るなら、管理の記録が材料になる。同じ角度で撮り続けた写真と作業の履歴は、買い手に状態を説明する資料になる。売れない理由の切り分けと買取に切り替える目安は空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断にまとめてある。