農地・土地
実家じまいナビ編集部
農地転用と地目変更の違い｜登記のタイミングと費用
農地転用の許可が下りても、登記の地目は自動では変わらない。
地目変更は法務局に出す別の手続きで、期限は現況が変わった日から1か月、登録免許税はかからない。土地家屋調査士に頼んだ場合の全国平均は46,589円（税抜き）で、4万円台から5万円前後が目安になる（2026年7月30日時点の公表値）。
この記事の目次
農地転用と地目変更は、根拠法も窓口も期限も別
出す先は2か所ある。宇城市は、農地転用の許可だけでは登記の地目は変更されず、法務局で地目変更の登記をする必要があるとしている（宇城市、2026年7月30日確認）。
| 農地転用 | 地目変更登記 | |
|---|---|---|
| 根拠 | 農地法（4条・5条） | 不動産登記法37条1項 |
| 出す先 | 農業委員会（許可は経由して知事等へ） | 土地を管轄する法務局・支局・出張所 |
| 出す人 | 転用する所有者。売買を伴うなら売主と買主 | 表題部所有者または所有権の登記名義人 |
| いつ | 工事に着手する前 | 地目の変更があった日から1か月以内 |
| 審査するもの | その土地を農地以外にしてよいか | 現況が申請どおりに変わっているか |
| 費用 | 報酬・造成費・土地改良区の決済金など | 登録免許税なし。依頼した場合の報酬 |
| 怠った場合 | 農地法違反として扱われる | 10万円以下の過料（不動産登記法164条1項） |
相談者実家じまいナビ編集部許可が下りる土地かどうかは前段の話だ。区分と条件は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に整理した。
順番は許可、工事、報告、登記。報告を飛ばすと登記で止まる
4つの段がある。2段目と3段目の間を飛ばして法務局へ行くと、添付する書類が足りずに戻される。
- 許可または届出。市街化区域内は農業委員会への届出で足り、川崎市は5条の受理通知書をおおむね1週間程度で交付するとしている（川崎市、2026年7月30日確認）。市街化区域外は許可で、宇都宮市は受付締切日から許可書交付までの標準処理期間を42日と定めている（宇都宮市、同日確認）。
- 工事。許可を受けた内容どおりに造成や建築を進める。
- 農業委員会への報告。福岡県は、許可の日から3か月後とその後1年ごとに進捗状況を、完了時は完了した旨を、市町村農業委員会を経由して報告する必要があるとしている。資材置場のような建築物を伴わない転用では、完了報告から3年間、6か月ごとの報告が続く（福岡県、2026年7月30日確認）。
- 法務局への地目変更登記。
報告が済んでいないと転用の事実を証明する書類が農業委員会から出ないことがあり、登記がそこで足踏みする。
呼び名は自治体で違う。工事完了報告書、現況証明願、転用事実の証明と変わるので、許可書を受け取った時点で登記に使う書類を農業委員会で聞く。転用側の申請先と必要書類は農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧に分けた。
登記できるのは現況が変わった後。予定では通らない
許可書を持っていても、土地の見た目が変わっていなければ地目は動かない。法務局の記載例（畑から宅地）は、申請書の日付について地目の変更があった日（建物を建築した日など）を記載すると注記している（法務局・地目変更登記の記載例、2026年7月30日確認）。着工予定日でも許可の日でもない。
不動産登記法29条は、表示に関する登記について登記官が調査でき、関係者に質問できると定めている（e-Gov法令検索・不動産登記法、2026年7月30日確認）。
変わった後の地目は用途で決まる。不動産登記規則99条は、地目を主な用途により田、畑、宅地、山林、原野、雑種地など23種類に区分すると定めている（e-Gov法令検索・不動産登記規則、2026年7月30日確認）。住宅を建てれば宅地、駐車場や資材置場は雑種地が通例だが、造成が済んだ段階を宅地と見るかは管轄の登記官の判断なので、変更の日は申請前に電話で確認する。
1か月の起算日は2通りある。相続で受け継いだ土地はこちら
期限の条文は2項ある。1項は、地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に変更の登記を申請しなければならないと定めている（e-Gov法令検索・不動産登記法37条、2026年7月30日確認）。
2項は起算日が違う。変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に申請するとされている（同）。親が転用まで済ませて登記だけ残した土地を相続したなら、起算点は親の工事完了日ではなく自分の名義に変わった登記の日になる。名義がまだ親のままなら、先に相続登記が来る。
怠った場合の条文は164条1項で、正当な理由がないのに申請を怠ったときは十万円以下の過料に処すると定めている（同）。相続登記の義務化で説明されている過料と同じ条文だ（法務省・相続登記の申請義務化について、2026年7月30日確認）。相続登記の期限は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内で、手順は相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順にまとめた。
費用。登記のほうに登録免許税はかからない
熊本地方法務局は、地目変更の登記申請について登録免許税がかからないと明記している（熊本地方法務局、2026年7月30日確認）。自分で出すなら、登記事項証明書や公図を取る実費だけで収まる。
日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイド（2022年度アンケート）では、公簿地積200平方メートルの雑種地を宅地にする地目変更登記の全国平均が46,589円、中央値が45,000円、標準偏差が11,223（いずれも税抜き。土地家屋調査士報酬ガイド、2026年7月30日確認）。
桁が変わるのは分筆が挟まるときだ。同じガイドの土地分筆登記は平均422,909円、中央値403,765円で、地目変更の10倍近い。境界の立ち会いと測量が伴うためで、農地の一部だけを転用する場合に乗る。行政書士報酬、造成費、土地改良区の決済金など転用側の費用は別で、総額を決めるのはこちらだ（農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件）。
自分で申請するときに書く欄と、地積の端数
地目変更登記は測量を伴わない書類の手続きで、申請人は所有者本人だ。法務局の記載例（畑から宅地）に沿って書く場所を並べる（法務局・地目変更登記の記載例、2026年7月30日確認）。
| 欄 | 書くこと |
|---|---|
| 登記の目的 | 地目変更 |
| 添付情報 | 許可書。注1は、農地以外の地目に変更する場合は農地法の許可書を添付し、農業委員会の現況証明書や都市計画法の許可書を添付する場合もあると注記 |
| 申請の日と提出先 | 登記所に提出する日と、土地を管轄する法務局または地方法務局、その支局・出張所 |
| 申請人 | 甲区に記録されている現在の登記名義人の住所と氏名。氏名の末尾に認印 |
| 連絡先 | 補正の連絡を受けられる電話番号。平日の日中に取れるもので携帯でも可 |
| 土地の表示 | 不動産番号を書けば、所在、地番、地目、地積の記載を省略できる |
| 変更後の地目 | 宅地など、変更後の地目 |
| 登記原因及びその日付 | 地目の変更があった日（建物を建築した日など）と、地目変更 |
記載例は畑150平方メートルが宅地150.27平方メートルに変わる例で、注8は、地積は1平方メートルの100分の1まで記載するが、宅地・鉱泉地以外で10平方メートルを超えるものは1平方メートル未満の端数を記載しないと説明している。代理で出すなら委任状が必要で、その代理は土地家屋調査士の領域だ。
許可書や受理通知書が手元にないとき
添付する許可書や受理通知書の原本は、手元に1通しかない。ここで詰まる形が2つある。
所有権移転の登記に原本を出してしまった
川崎市は、5条の受理通知書の原本を所有権移転登記で提出してしまうと、地目変更登記で別途証明をとる必要が生じる場合があると注意している。登記所に原本とコピーを持参して原本還付を申し出て認められれば、別途証明をとる必要がない（川崎市、2026年7月30日確認）。売買で名義を先に移すなら、この一手で後の手間が消える。
許可書や受理通知書が見つからない
転用の事実を農業委員会が証明する制度がある。大阪市の農地転用事実の証明は、届出等は済んでいるが登記が完了していない土地について地目変更登記の添付書類として使える（無料、交付まで2週間程度。大阪市、2026年7月30日確認）。必要書類は証明願、登記事項証明書、分筆されている場合の経過書類、本人確認書類の写しなど。名称は自治体で違うので、登記で使う証明が出せるかを農業委員会に聞く。
現況はもう農地ではないのに、登記が農地のまま
相続した土地で多い。何十年も耕作されず、見た目は原野や雑木林。この場合は転用の許可ではなく、農地ではないことを証明する道がある。
上越市は、登記簿の地目が農地であっても、農地法の適用を受けないことの事実確認証明書の交付を受けて地目変更登記が行える場合があるとして、旧農地調整法の第2次改正（昭和21年11月22日）以前から農地でなくなっている土地、荒廃が著しく開墾に匹敵する条件整備なしには農地として利用できない土地、周囲の影響で農地としての維持が困難な土地を挙げている。手数料は1件950円（上越市、2026年7月30日確認）。交付されないのは、集団的なまとまりのある農地の中の耕作放棄地、基盤整備が計画されている土地、比較的容易に耕作を再開できる土地、違法な転用の場合。
基準は自治体ごとだ。福井市は、天災地変で農地以外になった場合、昭和21年11月21日以前に現況が農地でなくなった場合、農地でなくなってから20年を経過し農用地区域内でないことなどを挙げ、現況証明願の提出、書類審査と現地調査、定例会での審議を経て交付されるとしている（福井市、2026年7月30日確認）。
熊本地方法務局は非農地通知書により地目変更の登記申請をする人向けの案内を出している（熊本地方法務局、2026年7月30日確認）。判断するのは農業委員会で、違反転用と見られれば証明は出ない。
登記しないまま置くと、どこで詰まるか
期限を過ぎた申請も受け付けてもらえる。過料より先に効くのは次の2か所だ。
土地を動かすとき
宇城市は、地目変更登記をしていないと数年後に土地を動かそうとしたときに容易に所有権移転ができない場合があり、現況が許可目的どおりでない場合は改めて農地法による手続きが必要になる場合があると書いている（宇城市、2026年7月30日確認）。買主と金融機関の確認が入る場面で出てくる。
固定資産税は登記とは別に動く
登記を止めれば税が上がらない、は誤解だ。浅口市は、固定資産税は登記上の地目にかかわらず、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目により課税されると案内している（浅口市、2026年7月30日確認）。登記が畑のままでも現況が宅地や雑種地なら課税はそちらで動く。許可が出た時点で税がどう変わるかは農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に書いた。