売却と税金2026.09.07実家じまいナビ編集部

農地を売る2つの方法｜農地のままと転用してから

どちらを選べるかは、区分の側で先に決まっている

先に確定させるのは、農業振興地域の農用地区域内かどうか、都市計画法でどの区域にあるか、転用の立地基準でどの区分に当たるかの3つ。市町村の農業委員会と都市計画の担当課で聞けば分かる。

相談者

畑を相続しました。売るなら宅地にしたほうが高いと聞いたので、まず造成の見積もりを取ろうと思っています。

実家じまいナビ編集部

順番が逆になる。農用地区域内の農地は転用が原則として認められないので、見積もりを取っても使わないまま終わる。区分の照会は無料で、待ち時間も短い。

区分と許可の条件は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に整理してある。

方法1｜農地のまま売る。買える人が法律で絞られている

農地を農地のまま売るには農地法第3条による農業委員会の許可が要る。許可を受けないでした売買は効力が生じない。契約書を交わしても代金を払っても、許可がなければ所有権は移らない。相続で取得した場合は許可ではなく農業委員会への届出になる（広島県・2026年7月31日確認）。

2023年に消えた条件と、残っている条件

取得後の耕作面積を問う下限面積要件は令和5年（2023年）4月1日に廃止された。前橋市では廃止前、市内全域が40アール、空き家に付随する農地が1アールだった（前橋市・2026年7月31日確認）。

• 全部効率利用要件。権利を持つ農地のすべてを効率的に利用して耕作すること
• 農作業常時従事要件。取得後に行う耕作に必要な農作業に常時従事すること
• 地域調和要件。周辺の農地の効率的な利用に支障を生じないこと
• 法人が取得する場合は、農地所有適格法人の要件を満たすこと

資産として持ちたい人、値上がりを待ちたい人、家庭菜園を少しやりたい人はこの条件で外れる。第3条の対象は売買だけでなく贈与、交換、貸借も含むので、近所の人にただで引き取ってもらう話も許可なしには成立しない。

方法2｜転用してから売る。買い手が決まらないと申請できない

宅地や資材置場などにして売る場合は農地法第5条の許可が要る。審査は2段階で、農地の場所で判断する立地基準と、転用の確実性や周辺への被害防除を見る一般基準の両方を満たしたときに許可される（広島県・2026年7月31日確認）。市街化区域内の農地は届出で足りる。

第5条の許可は、転用して使う人とその使い方が決まっていないと申請できない。

実際に動く順序

1. 転用が認められる見込みがあるか農業委員会に照会する
2. 転用の目的と事業計画を持つ買い手を探す
3. 農地法第5条の許可を停止条件にして売買契約を結ぶ
4. 買い手と共同で第5条の許可を申請する（市街化区域は届出）
5. 許可または受理の後に、所有権移転登記と地目変更登記を行う

造成や整地の費用はこの順序の外側にある。目安は農地転用の費用にまとめてある。許可を取らずに埋めたり資材を置いたりした状態で売りに出すと話が止まる。現況が地目と食い違う場合は売る前に農業委員会に見てもらう（農地が売れない5つの理由）。

価格差は何倍になるか。公表されている数字で見る

岩手県・令和6年（調査時点は令和6年5月1日）

およそ13倍の開きになる。ただし報告書自体が、転用価格は実際の取引とサンプル数の変動を受けるので参考にとどめるよう断っている（岩手県・2026年7月31日確認）。

差が大きい地域と、小さい地域がある

市街化区域の農地は農地のままでも宅地に近い値が付き、転用の手間で増える幅は小さい。逆に市街化調整区域や線引きのない地域では、転用できるかどうかで桁が変わる（静岡県農業会議・2026年7月31日確認）。

農地のままの価格は、長期で下がり続けている

全国平均では、都市的農業地域の市街化調整区域にある農用地区域内の中田が10アールあたり281万1千円で32年連続の下落。最高値だった平成4年の1,121万3千円と比べて74.9パーセント下がっている（全国農業会議所・令和7年3月21日公表／2026年7月31日確認）。待つ間も固定資産税は出ていく（農地の固定資産税）。

買い手を探す経路が、2つの方法でまったく違う

農地のまま売る場合、不動産の広告に出しても反応が出にくい。

• 市町村の農業委員会。売渡しのあっせんを申し出る窓口になる
• 農地中間管理機構（農地バンク）。買入れと売渡しを行う特例事業がある
• 地域の農協や、近隣で規模を広げている経営体

高知県農業公社の手順では、所有者が農業委員会に売渡しあっせんを申し出ると、市町村長が申し出のあった日から3週間以内に公社と所有者へ買入協議の通知を行い、成立すれば公社が買い入れて認定農業者へ優先的に売り渡す（高知県農業公社・2026年7月31日確認）。名称は都道府県ごとに違う。

実家じまいナビ編集部の実体験

出口を縦に一つずつ当たったが、条件で先に絞れた

売却、寄付、国庫帰属と順に当たって、どれも成立せず今も保有している。固定資産税は年に約7万円が出ていく。

転用して売る場合は相手が不動産会社に変わる。ただし農地のままの状態で相談すると、売れる時期も価格も出せないため断られることがある。区分の確認結果を持って行くと入り口が変わる。

手取りは売値ではない。先に引かれるものを並べる

仲介手数料の上限は2024年7月に変わっている

宅地建物取引業者の報酬の上限は昭和45年建設省告示第1552号で、代金のうち200万円以下の部分に5.5パーセント、200万円超400万円以下の部分に4.4パーセント、400万円を超える部分に3.3パーセントを乗じた合計額（消費税相当額を含む）。これに加えて令和6年6月21日の改正告示が令和6年7月1日から施行され、価格800万円以下の低廉な空家等については30万円の1.1倍にあたる33万円まで受け取れることになった（高知県・2026年7月31日確認）。

印紙税の軽減措置は、令和9年3月31日までに作成される契約書が対象になる（国税庁・令和7年4月1日現在の法令等／2026年7月31日確認）。

税金は、売り先ではなく通した経路で決まる

譲渡所得＝売った金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額。他の所得と分けて課税される。

復興特別所得税は所得税額の2.1パーセント（国税庁・令和7年4月1日現在の法令等／2026年7月31日確認）。相続で取得した農地は亡くなった人の取得日を引き継ぐので、相続から5年たっていなくても長期になることが多い。

特別控除は、金額ではなく手続きの名前で決まる

転用して売れば5,000万円の控除が使えるという説明を見かけるが、5,000万円は収用等により買い取られる場合の控除で、自分で売却先を探した場合とは別の話になる（農林水産省「農地を売った場合の税金」／2026年7月31日確認）。800万円から2,000万円の3つはいずれも農用地区域内の農地が対象で、指定された手続きを通ったことが条件になる。知り合いの農家に直接売った場合は対象から外れる。

取得費が分からないとき

買った金額が分からない場合、売った金額の5パーセントを取得費とすることができる（国税庁・令和7年4月1日現在の法令等／2026年7月31日確認）。相続税を払っている場合は取得費に加算できる特例と期限がある（相続した土地を売る税金）。

手続きの順番と、かかる時間の目安

農地法の許可は農業委員会の総会に合わせて処理される。申請の締切日と総会の開催日が月ごとに決まっていて、締切を1日過ぎると次の月に回る。標準処理期間は市町村で異なるので日程表を先に取り寄せる（広島県・2026年7月31日確認）。名義が親のままなら、どちらの道でも先に片づける。

2つの道がどちらも閉じているときに残る手

• 貸す。買い手はいなくても借り手はいることがある（農地バンク）。所有は残るので固定資産税は出ていく
• 非農地の判断を受ける。長く耕作されず農地に戻せない状態と判断されると、農地法の対象から外れる場合がある
• 相続土地国庫帰属制度に出す。相続または相続人に対する遺贈で取得した土地が対象になる

国庫帰属の審査手数料は土地一筆あたり1万4,000円で、却下や不承認になっても返還されない。建物がある土地、担保権や使用収益権が設定された土地、境界が明らかでない土地は申請の段階で却下され、崖があって管理に過分の費用がかかる土地などは不承認の事由になる（法務省・2026年7月31日確認）。